南京地铁
也就新街口商铺旺得冒火
两个星期前，我刚去过南京。
最热闹的新街口地铁站，人来人往。有一家冰激凌店，人围了里三层外三层，我排了10分钟队，还轮不上。
从德基广场到大洋百货的地铁通道中，地铁商铺密密麻麻，从风味小吃、奶茶糕点、化妆饰品、文具精品到时尚潮装、婚纱摄影、培训教育、体彩福彩点……
我发现，其中做餐饮的，生意最为火爆，不管是米线店、酸辣粉店，还是麦当劳、肯德基这样的洋快餐，店前都排着队。
其中有家“陆嫂米线店”，位于莱迪入口处附近，南京的报纸曾报道过，“常年门庭若市，十余张桌子每隔十来分钟就要翻一次台，双休日一天卖出600碗不成问题。”
除此之外，饮品店也有很多，如春娇与志明店、口渴了、统一奶茶、麦当劳甜品店等。
但南京地铁，也就新街口站旺得冒火，其他站点不尽如人意。
南京地铁1号线中，一共设有154个地铁商铺。然而地铁在驶出新街口后，你会发现，其余站点商铺大多开开关关。
譬如鼓楼地铁站，规划了约20个商铺，只开了2家。
上海地铁 冷热两重天
上海地铁最热闹的地方，当然是人民广场站，这里是1号线、2号线和8号线的换乘点。
但哪怕是这么市中心的地方，也并非所有商铺都占了便宜。
人民广场站内，除了有“小妖之街”美誉的香港名店街和迪美购物中心生意还可以，其他如地铁站西端的华盛街等商铺门庭相对冷落。
从目前上海1号、2号线的一些地铁商铺投资情况看，并非是地铁延伸到哪里，商铺就火到哪里。
据上海相关调研机构调查，上海地铁旺铺也仅仅集中在人民广场到徐家汇沿线，以及上海浦东东方明珠一带，因为这些区域，是目前上海人气最集中的地带，不仅拥有上海本地人的客流，更吸引了许多国内外游客。
而上海地铁其他站点，尤其是地铁终端区域消费能力还不具规模，因而地铁商铺相对比较冷清。
像上海地铁1号线从漕宝路站开始，就很少有地铁商铺，即使有，也是冷冷清清。
戴德梁行：端正心态，注意业态
目前，全世界地铁商铺运营得最好的，要算巴黎，堪称全世界典范，犹如开设了一个“地下超市”，成功地将地铁的“客流”转变为“财流”。
巴黎的地铁站中设有“商业点”800家，包括百货店、饮食店、音像中心、书店、服装店、鞋帽店、香水店、花店等等，可以满足市民各方面的需求。
日本和香港的地铁商铺也不错，很多地铁站点，一度还是展览热点，各个展览公司，都愿意在地铁站设立产品展示台。
杭州资深商业地产人谢成龙说，地铁站内，因为有巨大客流量，所以不愁没人消费，而且这么多人，会交叉购物，可以容纳多种业态。总体来说，地铁商铺在投资价值上，值得肯定。
但要让地铁商铺成为一个“吸金石”，里面却有很多奥妙。
像南京、上海等地，有的地方地铁商铺经营亏损，和这座城市人们的消费习惯、地铁客流量大小等有关，但也有一些共性的东西，可供我们参考借鉴。
昨天，我们采访了戴德梁行杭州分公司等一些杭州商业地产界的知名机构和人士。
他们建议，想进驻杭州地铁商铺的商家和个人，首先要端正两种心态——投资心态和暴富心态，并要注意业态和铺位的选择。
需要端正心态之一：投资心态
戴德梁行杭州分公司曾经受杭州地铁集团委托，对地铁1号线沿线商铺的定位等做过调研。
他们说，其实杭州是把地铁商铺作为一个服务于乘客的重要措施来看待的，因此在商铺招租中，明确表示：只租不售，不得转租。
他们说:“首先，签订合同时，有个承诺要求，今后一旦发现转租，商铺就将收回。如果是企业，合同上还会细致地明确，法人代表、经营品牌、经营类别等内容，一旦发现超过经营范围，就将采取相关措施。平常，还会有一支物业管理队伍，经常巡视。”
之所以做出“不得转租”的严格规定，地铁集团解释，是为了保证商业品质。
“我们希望直接面对商家，这样对商家的控制力更强，方便管理。另一方面，在这样的前提下引进的商家更专注于经营产品，更为稳定，这也有利于地铁商业的可持续发展。”
深圳地铁，之前就因为一些商铺售卖给小业主，缺乏统一管理，最终生意惨淡、业态杂乱、管理混乱。
需要端正心态之二：暴富心态
对于地铁商铺，一些研究商业地产的业内人士认为，其实是一种长线投资，从国内外一些发展得比较成熟的地铁商铺运作经验来看，投资地铁商铺回报期需10年。
即使是像上海迪美和香港名店街这样的成熟市场，也是付出了一定代价的，基本上用了长达近7年的时间才摸索出一个准确的定位。
杭州地铁商铺，是一个全新的业态，其是否有旺盛的生命力，还有待于时间检验。
有人认为，杭州地铁商铺强调欢迎连锁商家进入，一则当然是因为连锁商家商品品质比较过硬，二则也因为，相对于个人，连锁商家的抗风险能力以及经营耐力等，都占据优势。
因此，对于个人经营者，他们建议，进入地铁商铺还是要谨慎。
选择地铁商铺
看有无出入口和周边商圈相连
端正了以上两种心态，如果你还决心到地铁商铺闯一闯。那首先要观察一下，你选择的地铁站点，周边是否有成熟商圈，并且，站点是否有出入口相连。
香港地铁商铺为什么闹猛？戴德梁行杭州分公司认为，主要是因为香港地铁的很多出入口直接和周边大商场相连，这样“地上地下”形成一体化商圈，人流互动，相互拉升。
他们说，很多人认为地铁人流量大，只要在里面开个店，就一定赚钱。其实，地铁商铺，客流量大并不是最主要的，周边商圈成熟度以及是否有出入口相连，才是关键。
以上海为例。
人民广场站的“小妖之街”和迪美之所以独树一帜，其中最重要的一个因素就是，其地面上有来福士、第一百货等人气爆棚的大型购物商场。地上繁忙的购物人气明显波及到地下商铺，联动效应大大提升了“小妖之街”和迪美的商业价值。
与此相反，中山公园站、上海科技馆、静安寺站等站点，也都处于成熟商圈，但商场的出入口与地铁出入口不直接相连，人们去商场，不会以地铁为第一选择，地铁商铺自然缺乏人气。
地铁商铺卖什么
要符合地铁客流的消费习惯
地铁商铺业态的选择，也直接决定赚不赚钱。
谢成龙说，地铁客流量虽大，但多数人都不是目的性消费，而是随意性消费，觉得肚子饿了，就买个面包，渴了，就买瓶水。所以，地铁商业一定要适合人们的这个习惯。
从一些成功的地铁商铺来看，人们在地铁商铺的消费具有方便、轻便、随意性等特点。商品要很容易携带，例如，胶卷、零食、饮料和常见家庭药品便利店，书报刊、冲印、快餐、时尚饰品等等，如果经营百货业、奢侈品店、大型家电或者美容院、足浴店等，生意恐怕很难红火。
“任何一户家庭，在做出投资地铁商铺决定前，都不是一桩小事情。所以，大家最好在下单之前，到其他地铁城市，近点的如上海、南京等地，考察一下，理性分析后再决定比较好”。谢成龙建议。