商业地产究竟是什么？它带给我们的是吃、住、行、购、娱、游，还是购物、喝茶、休闲？商业如何科学地业态分配和功能划分，才能获得商业价值的最大化？
具有独特性的商业地产，在开发模式和整体运作思路上与住宅物业大不同。更多为持有型物业的商业地产看重回报，注定它的投资相对复杂，进入门槛也要高很多。真正成功的商业地产项目，不仅要把商铺顺利销出去，还需运营得当，通过严谨的调查、准确的市场定位，引导多重业态的商家入驻，实现资源上的强强联合和多方利益链上的多赢，从而让商业物业有持续升值动力。
其实，一个商业物业可以很精品，还可以很亲民；可以很个性，也可以很大众。强调的就是主题定位独特，这样才最具有竞争力。
城市综合体
休闲、购物、娱乐全方位的“一站式消费”
一个有资格被称为“城市综合体”的商业综合型产品，除了需要具备城市主中心和副中心的地段意义之外，同时还应该拥有便捷的交通和具有规模的体量。便捷的交通能为产品带来火爆的人气，挖掘出产品的价值潜力，而大的体量则是其多样化城市功能的必要前提。
杭州地铁1号线北线临平段的中段位置的翁梅站，就是一个以“地铁+物业”为开发模式的城市综合体，总建筑面积约35万平方米，包含商业、住宅、酒店等物业，将成为购物、餐饮、休闲、娱乐、居住高度集中的城市经济综合中心。
作为杭州最早能够体验地铁生活的综合体，翁梅站地铁上盖物业的商场总建筑面积19万平方米，6层地铁上盖物业，缤纷业态，规划12大商业主题，共同形成一个以“居家生活”为基础、“娱乐休闲”、“体验互动”为特色的杭州多元区域特色商业中心。东侧为时尚购物中心，西侧为家庭型主题商场，用最丰富优势的业态来提升其商业整体价值。
据悉，整个项目建成后，将辐射周边百公里商业圈，建立杭州最具时尚、文化、潮流的时尚休闲购物天堂。“一站式时尚购物广场，5分钟步行生活圈”，是一个集地铁物流、精品购物、休闲娱乐、时尚居家、生活服务、SOHO办公于一体的全生活区域特色商业综合体。
占据莫干山路与萍水街交叉口的好安居·蓝钻天成，扼守城市纵轴莫干山路和特色商业街萍水街之“金角银边”，是一个由酒店式公寓、国际大型超市、1-4层精品购物广场、风情商业内街、1-3层沿街旺铺等组成的城市综合体，拥有70000平方米左右的商业体量。地下商业未来还将和规划中的地铁5号线和10号线无缝对接。目前地下一层中，逾20000平方米的商业旗舰——世界500强企业TESCO乐购已抢先入驻。
好安居·蓝钻天成的总经理俞国梁表示，蓝钻天成规划的是国际先进的商业理念，多重复合商业业态。除了将1-3层沿街旺铺出售外，蓝钻天成目前考虑最多的是对大商业的持有，“或者是卖了以后再统一经营”， 俞国梁称，他们想把蓝钻天成做成周边3公里之内最好的商业综合体，即使放眼整个杭州也非常有代表性。
“这会是一个融合吃喝玩乐各种休闲方式的新场所。”尽管所有的商业规划还在初步阶段，但是俞国梁自言已经在脑海中形成了非常清晰的主题，“未来我们所选择的品牌，也会跟区域内的其他大型商业项目形成一定的差异化。”
由于有机整合了商业、商务及居住等多种城市商业功能，城市综合体的业态之间能够形成良好的互动作用，极具市场价值。城市综合体的运营商们，更多倾向选择那些能够迎合城市的快节奏，可以最大限度为都市人工作、生活提供便捷的业态，以满足消费者休闲、购物、娱乐为一体的“一站式消费”需求。
与过去我们认识的城市综合体有点不同，位于萧山区兴园路908号的新农都，总规划用地1900亩，总投资78亿元，项目分三期建设，一期工程建设用地450亩，如此体量的项目，是绝对意义上的“巨无霸”，但他主打的并不是百货等商业业态，而是现代化的农产品物流中心，并为经营户配套住宅。这样的业态过往在城市中非常少见，具有极强的稀缺性，同时具有相当的辐射力。新农都的商业业态，有其一定的特殊性，但因其巨大的人流预估，将来餐饮、便利店、服饰品牌店等，都是合适的业态布局。
区域商业综合体
主题鲜明和时尚生活的新代表
鲍克·阿顿希尔在《摩尔的召唤》一书中写到：“摩尔已经不仅仅是一种商业形态，而成为了美国文化的标志，全世界都在仿效它”。在美国，Mall是继麦当劳快餐、星巴克咖啡、好莱坞电影、NBA篮球之后的又一重要文化特征，多数美国人平均每周要光顾一次摩尔，摩尔的吸引力是巨大的。
事实上，很多区域型商业综合体虽然在体量上都不足以达到mall的标准，但是，在功能定位和业态丰富上都也堪比一个mall，以“Street Mall”来形容或许最为贴切。
作为杭州市政府重点工程和香港五洲国际集团杭州首个项目，杭州五洲国际广场总建筑面积接近80000平方米，其中商业面积为33000平方米，五星级酒店式办公空间约30000平方米。目前零售业巨头世纪联华和华影天典影院已率先签约五洲国际广场，项目整体预计2013年10月份正式营业，建成之后将与沃尔玛一起成为整个城西片区的商业核心区域。
五洲集团力图将该项目打造成有品质、有品位、有品牌，符合周边消费群需求的，“依托沃尔玛、银泰，同时服务于沃尔玛、银泰的杭州首个集旅游、休闲娱乐、商业、居住生活为一体的潮流时尚购物主题街区”。除了已引进的世纪联华超市、华影天典影院外，还计划吸引KTV、金融机构、百货、零售、餐饮等商家入驻。
中华·钱塘航空大厦项目1幢为商住楼，2幢为办公楼，底部1-4层设置商业裙楼，并设计独特的下沉式广场，不仅连接周边酒店和商务大厦，还直接连通地铁4号线城星站，形成地下、地面、空中连廊畅通的三维立体商业交通体系，同时大厦规划24小时全勤商业。
钱江新城未来的发展潜力，目前已清晰可见，在钱江新城区域内，万象城以及未来的来福士，将占据绝对的商业积聚力，但整个钱江新城，相对于其巨大的写字楼体量以及总部中心的定位，无论是万象城，还是来福士，可能都没能力消化全部的商业需求，在这样的背景下，以中华·钱塘航空大厦等为代表的区域商业综合体，就是一种最好的补充，香港海港城等商业中心的魅力，一方面在于本身的业态定位，另一方面，也是周边商业集群的烘托，所谓店多隆市，就是这个道理，中华·钱塘航空大厦也因此而被称为稀缺黄金旺地。
上塘路高架勾运路出口东的迪凯·运河印象商业综合体，总建筑面积近11万平方米，由产权式酒店主楼和购物中心裙房组成，其中核心的商场部分建筑面积达到4万-5万平方米，由于占据未来运河新城西区核心，又邻近地铁4号线运河新城站，开发商意欲将其打造成集购物、休闲、娱乐、饮食于一体的一站式购物休闲中心。
据迪凯股份营销总监张力介绍，运河印象将是“以满足追求时尚、个性化的消费者需求为主要目的”， 通过合理的商业规划、时尚的店铺设计、个性化的品牌入驻、统一的经营管理、新颖的购物体验，将项目塑造为消费者心中的时尚之城、快乐之城。建成后将成为运河新城的城市客厅和杭州区域时尚生活的新代表。
运河新城，是杭州唯一一座在运河边的新城。未来的运河新城将打造成为具有运河特色、杭州特点、时代特征的杭州城北副中心。张力很明白这意味着什么，若干年后大量入住人群势必对区域的商业配套产生多样化的需求，所以，他认为运河印象定位的也就是辐射运河新城的生活型服务型区域商业中心，它将是有别于常规的小商场，以区域客户的生活便利性为主导，为消费者营造便利、服务好的消费环境。
总投资5.6个亿的久恒·东方铭楼，在金沙湖CBD内，西侧为金沙湖区及万亚商业中心，北侧为金沙大道、龙湖天街, 距地铁一号线下沙东站出口仅100米。规划为涵盖高档酒店私寓、精品商业及高档特色会所为一体的小型精品城市综合体。杭州金孚洋实业投资有限公司董事长周震远称，东方铭楼未来计划引进银行、健身会所、专业的专卖店、药房等商家，在业态分布上会跟以大超市主力店为主的绿城财通中心和以百货业态为主的万亚·金沙湖1号，形成差异化的定位。此外，东方铭楼还计划在两幢独立的4层小楼中引入咖啡吧、独立餐饮等商业业态，“方式更灵活，我们希望做得更有特色一些。”
商业街
“业态繁多却不繁杂商家集中却分布有序”
走在大街小巷，我们最常见的就是沿街两侧铺面。大多数商业街的地段都非常好，便于集合最多的人群，比如堪称杭州最繁华商业老街的延安路，得天独厚的位置，常常引得人潮如织。
东田·擎天半岛近1万平方米维多利亚商街，位于临平最繁华、最具发展潜力的商业聚集区之一藕花洲大街。未来3年内，以它为核心的百米生活圈内，将聚集近3万消费人群，包括擎天半岛、惠都家园、五月花城、太平家园在内的周边小区业主就达到了6200多户。
计划引入知名餐饮店、婴幼用品、金融机构、品牌超市、品牌服装、药店等商家的擎天半岛维多利亚商街，颠覆传统社区底商裙楼的规划模式，采用内退与独立商业体结合的创新模式，这种前庭后院的情境购物模式，能更好地拉近和人群的心理距离。
杭州复兴路北侧的山南·南白路商业街，有沿街商铺、底层商铺和地下商业街三种物业类型，加起来的面积有1万多平方米。商业街西靠18万平方米大型小区，东侧为建设中的8万平方米高端商务办公区，周边有复兴地区多个大型住宅区，同时商业街位于总规划商务办公面积25万平方米的杭州山南国际创意园中心位置。对于未来的招商方向，南白路商业街定位明确，主要以餐饮、超市、娱乐健身、文化休闲等生活类、商务类商业配套，填补快速发展中的玉皇山南地区商业服务空白。
一条好的商业街，必然是业态丰富，内容完整的，大到能将文化、旅游与商业完美结合，小到能够融入当地的地理与文化。看似零散而随意，实际上却又能充分利用街道之间的空隙，创造性地穿插进各种业态。在商业街的业态设置过程中，其实更需要考虑到的是业态之间的衔接方式，如何以更优良的方式，设计出一条人群愿意接受的购物动线。
即便不是去追求 “大而全”的中国传统式商业布局，商业街的开发商在招商定位上，也会更重视广度的覆盖，精准定位、占据高端的做法，能够有助于一条商业街与普通商业街拉开了距离。“业态繁多而不繁杂，商家集中但分布有序”，这将会是未来商业街的方向。
社区商业
普遍性以外，还要是满足多样化需求的业态集群
杭州的新建商品房中，几乎都会设计部分社区商业，以满足业主生活所需。这些社区商铺，或是建筑底层商铺，或是1-3层商业楼，提供与人们生活密切相关的生活用品销售和生活服务设施，是商业地产中的“小盘活跃股”。
我们常见的社区商铺中社区便利店、小食品店、水果干货店、药店等与社区居民生活息息相关的业态占据了重要的比重，追求的就是让业主们的消费能够在社区内解决。不过，社区商业在功能定位上并非千篇一律。由于消费群体的需求也是多层次的，而且不同层次的需求、偏好也是不同的，因此社区商铺经营类型是在明确服务社区业主需要基础上，根据不同社区的规划和定位而进行调整和变化的。所以，社区商业要考虑普遍性，也要讲究社区人群的消费定位，走特色经营之路。
江南铭楼的沿街商铺是和北侧的新农市场连接在一起的，3层局部4层的新农市场，本身就是一个综合市场，据悉，江南铭楼的沿街商铺其实都已经是全部售出的，但是开发商希望能够再找一家好的酒店管理公司，实现部分楼层的管理，这样就能提升整个物业形态的服务，从入住人群的变化影响到沿街商铺的业态分布。这或许是很多商家所欢迎的开发商，如果是单纯注重卖铺，而忽略商业经营管理的开发商，无疑无益于整体商业后期的有序运营，硬件设施到位以及业态配置合理，才能更好地促使商家扎堆开业，促成店多拢市的局面。
申花板块的欣盛·东方福邸的临街商铺，除了周边有40万平方米的巨无霸商业体银泰城，本身也拥有1700余户的高端消费家庭，在以东方福邸为圆心的600米辐射圈内，加上万家花城、橡树园等多个已交付和正在销售的楼盘，将形成3万常住居民的稳定消费群。因此，这些沿街商铺在建筑品位、可视性和功能的广泛适用性上极为考究，即使80平方米的单层铺，开间亦可达到6米；以150-300平方米面积为主的户型，且大铺小铺搭配合理，业态可多样化发展。如既可引进小型的便利店、花店、干洗店，又可进驻大型美容美发、银行、个性化国际化的高端精品店、国际品牌的家居概念店、连锁时装专卖店，甚或是顶级音响器材店和自行车装备店等，丰富、多样化的业态集群可满足多层次的需求。
另外在东方福邸沿街1700平方米双层商铺内，已成功运营了欣盛东方润园会所——润缘汇和欣盛东方郡会所——郡缘汇的欣盛酒店管理公司，将为东方福邸打造的以餐饮、健身、儿童活动中心等为主要功能的“生活馆”，为其周围商铺的成熟提供了辅助性促动。
机构观点
商业地产找商家讲究的是“门当户对”
不同的商业类型，定位有差异，瞄准的客户群体不同，满足的需求也是多样化的。
赢商机构总经理方芳说，城市在发展过程中会形成新的商圈，而商圈由大大小小的商业体组成。在需要商业体强强联合来创造一个更强大的未来消费环境时，品牌商业对项目和地区的促进点就体现出来了，而此时，品牌商业、品牌商圈就显示出其强大的品牌号召力。
她表示，商业地产的开发商在选择商家时，一方面是要明确思路，强调自身的定位，是精品购物型的，还是社区普通消费的，是时尚个性型的，还是大众亲和型的，然后有的放矢地选择商家入驻。现在很多餐饮商家和超市商家，对产品这一块有很高的要求。比如麦德龙会要求层高7米以上。这个指标是非常硬性的指标，达不到肯定是不行的。这就要求开发商在开发前期的时候，一定要跟商家进行前期的沟通。一般来说需求量在1万平方米甚至两万到三万平方米体量的大卖场超市，类似这样的商家必须要前期定制。
另一方面，成熟的商业体需要足够多的品牌商家来支撑。开发商需要品牌商家，品牌商家也要评估自己的拓展需求和营运空间。品牌商家的经验模式固定，消费客群成熟。比如银泰，它入驻城北区域，就使人对未来商业消费有了足够的想象空间，同时还会提升同类的消费。在这个空白的区域，它的进入起到了一个门槛级别的奠定作用。
“从目前来看，杭州品牌的到达率还是不高的，相比香港、澳门，甚至北京、上海，很多国内外一二线的品牌都尚未真正进入杭州。这不能不说是一个遗憾。”她表示，大中型商业中心合理的业态规划，至少应该保证有10%—15%的新品牌入驻，“是前所未见，这样才能保持新鲜度。”
之所以会这么说，方芳坦言是消费者的忠诚度相对偏低，“消费者在购物、娱乐、休闲时，更多的是一种喜新厌旧的心理。”如果在不同的地方看到的东西、买到的东西、享受到的服务都是没有区别的话，也就很难达到把消费者吸引过来的目的。
随着整个城市化的进程，各个商圈的形成分工明确。基本的生活消费是社区化，高档消费是核心化。既会有以万达广场第四代产品为代表的城市综合体，自身是一个汇集大型商业中心、高级酒店、写字楼、公寓、住宅和公共空间等多种建筑功能、业态的大型综合性建筑群。也会有大型百货和超市大卖场及各类专卖店、游乐设施、旅游观光、休闲餐饮等业态的国际化规划水准的区域商业中心,还会有亲民、随意的商业街、社区商业等形态。
方芳说，商业地产开发商找商家，其实就是找对象，合眼合适最重要，讲究的是“门当户对”。