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买商铺是技术活你有没有最“毒”的眼光

http://www.5acbd.com  2012/6/27 17:12:00 来源:

一铺养三代的梦想很美好,但是实现梦想的道路,有时候并不像想象中那么顺利。

“不要光看‘一铺养三代’,还有一句话,也有可能,‘三代养一铺’。”这是房产评论员“大老哥”在房产博客里写过的一句话,以此提醒投资者:投资商业地产也有风险。

就像“大老哥”所说的,商业地产并不是保险箱。能够谨慎地选择区域、前瞻性地观察发展前景、严苛地计算投资收益,并且在面临机会时做出大胆决断,成功的商业地产投资需要的技巧非常多,而对于还不能熟练掌握这些技巧的入门级投资客来说,条分缕析地分析每一个选择商铺的关键要素,再来个对号入座,也算是投资的捷径了。


选择要素一:区位优势

就像选购住宅首先要划定一块区域一样,区位的选择同样也是购买商铺的第一步。所谓“在商言商”,商铺选择最重要的就是能有良好的投资前景,而在选择新兴区块时就更考眼力了,区块的地理优势、行政规划、未来居住量和人群素质等都是衡量的因素。

目前推出商铺的名城湖左岸项目所在的金沙湖板块是整个下沙副城的政治、经济、文化、科技中心。作为下沙新城CBD的核心区,金沙湖的打造,意味着向西发展连通九堡商住区,未来与钱江新城二期连接,从而在战略意义上成为杭州东部的中心。金沙湖吸引了众多品质房产大鳄的入驻,因而在杭州楼市的众多板块中成为屈指可数的优质板块,也决定了未来居住人口的总量和质量。

而元都新苑所在的华丰板块则在杭州城北新城的规划中举足轻重,华丰科技创意综合体是城北新城的四个综合体之一,从杭州地图上来看,华丰板块正好是位于“井”字形交通高架网络东北的交叉点上,通过两座高架无论是到市中心武林商圈,还是庆春商圈,或者到钱江新城,都只需十几分钟的车程。

汇峰国际位于西溪湿地国际城市综合体与西溪谷高新技术产业发展平台交会的核心地段,是西湖区2012年度重点项目,这两大政府重点规划将带来政策、产业、资源的众多优势,风景优美的西溪板块今后创意产业集群的价值也将进一步凸显。

选择要素二:周边配套

对于一个商铺来说,地段不仅决定着商铺的未来发展趋势,更关系着商铺是否具备鼎盛的人气支撑,而这正是商铺投资是否能够赢利的重要保障。而在定下优势区块之后,地段的选择其实就是对商圈的选择,也就是周边配套的选择,离地铁站、公交车站、大型工建项目、优质社区等的距离远近,都直接决定商铺未来的商业价值。

名城湖左岸所在的位置位于东部CBD核心区,东至上沙北路规划绿地,南至学林河道,西至海达南路规划绿化,北至学林街,紧邻540亩的金沙湖以及地铁1号线金沙湖站。项目所推的商铺是名副其实的“地铁旺铺”,同时周边龙湖天街、盈都商业广场、银泰下沙店等大型物业综合体相继开工;金沙湖今年底将初露雏形;周边龙湖滟澜山、德信中外公寓,包括湖左岸项目本身都将于今年交付;学林街是高沙商业街的延长线,能够近距离坐享高沙现有的人气;湖左岸对面就是学林小学,经营上可充分利用学校人气。

而在华丰板块的规划中,未来的杭州地铁3号线在华丰有两大站点,分别在华丰路和同协路。华丰板块内共规划设计有四个城市综合体,其中包括:泰地北上、华丰尚品谷、新世纪国际广场和华丰汇,如此密集的综合体规划可以说是将华丰重新定义为一个城市的次中心。元都新苑位于华丰板块的中心区域,依托周边地铁上盖物业、城市综合体等重量级商业模式的发展,使得其项目商铺也具有了区域中心的商业价值。未来一街相隔的30万平方米城市综合体建成后,元都新苑商业街将融入其商圈内。同时,周边准五星级的浙江华悦酒店已经开业;综合性商务办公楼群华富金座及泰地北上正在建设中,元都新苑北侧永华商业一条街及西面元都新景商业街随着商家的进驻也初具规模;同时人才公寓以及周边小区的入住率不断提高,也为商铺提供了稳定的客源。

汇峰国际距离规划中的地铁3号线仅有5分钟路程,3号线从留下出发经西溪、武林广场直到余杭站,途中可与其他各地铁线换乘,通达杭州各处。同时,汇峰国际周边的印象城、小和山高教园区,以及和家园、绿城留庄、华元和庄等高端住宅小区的资源配置都和项目本身形成互动。

在整个城市商业规划体量不断扩容的大背景下,不限购、不限贷的商业地产迎来了史上最好的发展机遇,这也让更多人把投资商业地产看成了资金的避风港。不过,和购买住宅相比,投资商铺显然有着更多的“技术壁垒”,大到周边配套、交通、商业氛围、招商定位,小到停车位、物业费、商业运营公司等,都深刻影响着投资的安全性和持续增值的稳定性,也更考验投资客的眼光和魄力。
选择要素三:业态规划

除地段因素外,商业业态的规划设计与建筑本身设计的合理性也是影响社区商业能否成功的重要部分,而投资客在选择商铺投资时,也应该前瞻性地考察商业物业的整体规划是否科学,这直接决定了商业项目今后的生意前景。

就以湖左岸和元都新苑这两个项目在售的商铺为例,因为邻近大型商业配套、社区和地铁站等交通枢纽,作为社区底商起到完善生活配套、便民服务的作用。湖左岸的商铺分为上下两层,1F层高4.3米,2F层高3米,便于超市、美容美化、金融、烘焙等一系列小区商业的经营。元都新苑的商铺沿小区大门左右对称展开,商铺进深均在10米左右,这在商铺进深动辄12-15米的住宅底商中显得尤为稀缺。上下两层,一层3.9米、二层3.3米也让日后商铺的使用获得了更多的空间。多数商铺总面积控制在120平方米以内,这不仅仅是面积上的简单划分,而是经过设计师精心的规划。

除了商铺,写字楼等商业地产项目也同样需要看重规划。汇峰国际打造大平层全景商务空间,单层面积为680-1000平方米,3.4米层高,形成了纳西溪湿地风景入眼的独特设计,各个方向均可

欣赏到西溪湿地美景与秀丽山景,汇峰国际雕琢水景主题广场更是用喷泉、叠水、木栈道等营造出独具特色的景观空间。目前,汇峰国际写字楼租售并举,整层写字楼面积为680平方米、1000平方米、2700平方米,价格12000元/平方米起。

选择要素四:商铺性价比

延安路的商铺租金高,西湖边的商铺租金更高,这是人人都知道的道理,但是在这些寸土寸金的地方,入手投资商铺的价格可谓“天价”。所以,对入门级投资客来说,精心选择商铺投资还要看性价比。

在选择社区商铺进行投资时,买家往往注重项目的规模、体量、居民人口构成等,却容易忽略项目开发和销售进程。从低风险角度考虑,选择社区建设较为完善、销售进程完成大半的项目为合适,同时,也要评估开发商的开发实力以及背景。

就像买房最好能买到准现房一样,开发进度也是性价比的一部分。比如湖左岸项目,楼盘将于今年12月份交付,而商铺将于明年3月份投入使用。这样一来,投资者就能尽快实现租金收入,省去了“养铺”的两三年、甚至三五年时间。

低总价则是性价比的最大体现。譬如华丰的元都新苑,目前在售30余套沿街商铺,面积78-176平方米,均价20000元/平方米;名城·湖左岸的地铁商铺(紧邻地铁1号线金沙湖站),面积100-300平方米,价格16430元/平方米起。从100多万元起步的低总价,对中小投资者来说是打破了商铺“高高在上”的价格门槛。

当然,我们的分析还只限于“纸上谈兵”,而在本周五举行的“2012商业地产投资理财大会”上,关于商铺投资的方方面面,你能听到专家的专业分析和成功者的独家经验。到底这些商铺投资的选择方向是否正确,你也可以先看、后想,再来听我们专家的意见。

 

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