沉寂有时的“温州炒房团”再度进入公众视野。
日前，有媒体称，之前十多年叱咤全国市场的“温州炒房团”，在本轮房地产调控中可能全军覆没，八成炒房者被套，资产掏空且资不抵债，仅两成温州炒房者全身而退。
对此，接受时代周报采访的温州炒房客及圈内人士皆表示，“八成套牢说”并不可靠。事实上，温州炒房客并未偃旗息鼓，在蛰伏中，他们仍时有骚动，而商业地产和酒店式公寓成了他们的投资新宠。
“赌徒”李瓯生
温州炒房客李瓯生日坐愁城，他所面对的是由债务砌就的危乎高哉的城墙。
事情肇端于2009年，那一年，房价快速攀升，李瓯生跃跃欲试，他把目光放在了浙江金华。当时，金华组织一批房产商来温州宣传，标榜二、三线城市将成投资新宠，极具升值空间。“我觉得有道理，几次斟酌下来，我便铁定了心，奔金华去了。”
那年9月，他拉拢亲友十来人组团赴金华看房买房。这是一次豪赌，他们购进了近百套房，而李瓯生名下有30多套。购房款里面，他的自有资金占20%，其余大部分是从亲友那里筹措而来，月息二分左右。
李瓯生信心满满，静候房产升值。他有理由自信，炒房十年，转手房产数十套，鲜有失误。但，这次不一样，2010年4月，狼真的来了，史上最严厉的“国十条”调控措施出台，实行更为严格的差别化住房信贷政策。一线城市也出台细则，高高祭起限购杀器。此后，限购令向全国蔓延，一路高歌猛进的房价由此趋缓、徘徊、蹭蹬不进。“当时我一看就知道完了，在这样的低迷形势下，是不可能把这么多房子抛出去的，除非忍痛割肉。”
温州人对市场冷暖向来有着敏锐的触角，2010年下半年，见楼市不妙，债主们开始频繁登门，催讨债，李瓯生陷入尴尬的债务泥淖，拆东墙补西墙，艰难挨日。而2011年温州信贷危机的急剧爆发，他参与放贷的款项，因为债务人的破产，收回遥遥无期。
“现在日子真是不好过，每个月主要在想，怎么还清借款的利息，也有债主来催讨本金，我只好卖掉几套上海或杭州的房来还。好在大城市的房子比较好卖，而且我买得早，即便稍微打些小折扣，也还有赚。就这么熬吧。总之，我还不至于破产。”李瓯生说。
李瓯生炒房履历可谓漫长，2001年，李瓯生在上海浦东金桥购了两套期房。2004年，两套房交房，房价已达购进时的两倍多。这时，他有了炒房的念头，迅即在陆家嘴购进两套房，当时每平方米七八千元，现今已达四五万元。“大多数温州人在那时进入房市，就是所谓的温州炒房团，我大概也算首批炒房客了。”
此后，原本有家制鞋企业的李瓯生重心开始转向，卸却了实业的牵绊，专职炒房。几年来，作为众多温州炒房团的积极参与者，他在温州、上海、杭州等地不断购房、卖房，斩获颇丰，资产雪球般膨胀。房价的疯狂上涨，让众多温州炒房客偏好快进快出，在房价升值中获得丰厚收益。李瓯生也一样，数十套房产对他只是过客，他长期持有的房产在十套左右，一般位于城市黄金地段，且多为大户型，能生发可观的租金收入。
一切在良性运转中，直到2009年在金华陷入泥潭，李瓯生买进了个人炒房史上最多的房子，也陷入了从未有过的尴尬困境。
“现在想来，这其实是一种典型的赌徒心理，当时我什么念头都没有了，只是想要去大赌一把，没有商量地栽了进去。”李瓯生说。
被套牢的晚进场者
某种程度而言，进场时间早晚，成为温州炒房客是否套牢的重要分界线。
“套牢的大多是2010年底、2011年冲进楼市的那些人，他们炒房的资金多来自民间借贷，当时正是温州民间借贷的高峰期。背负很高的利息成本炒房，而且买进的价格处于高点，风险当然不可控。而一般概念中的温州炒房团，绝大多数在2003、2004年就开始炒房，他们买房的成本相当低，不存在套牢一说。就像股市一样，2000点进场和6000点进场，成本是完全不一样的。”温州投资置业精英会发起人孔帅告诉时代周报，他曾多次组织“温州炒房团”活动。
经常接触温州炒房客的上海鑫灵锐投资管理有限公司副总经理汤辉也认为，“如果是2004、2005年左右进场的，今天套牢的人可能5%都不到，绝大多数人已获暴利。”
据汤辉观察，入市早的温州炒房客，大多做生意有余钱，偶尔投资房地产获得高盈利，进而以自有资金和部分银行贷款大量炒房。在调控重拳落下后，这批炒房客不少已安全脱身。而近两年的进场客，绝大多数是之前看别人赚了暴利，不惜借高利贷进场，在巨大融资压力下，陷入低迷的市场进退不得。高额的融资成本，无疑是套住晚进场的炒房客的另一根绳圈。
“被套牢的炒房客占三成左右。”温州中小企业促进会会长周德文估计。“情况不像外界渲染的那么严重。由于房价下跌，温州炒房团的资产出现了一些缩水，像温州的房价缩水30%－35%，在我看来这是临时性的。从调控到现在，温州并未出现大面积抛售房产的现象。”
民间借贷的高度活跃，为温州炒房团的火爆起到了推波助澜的作用。温州中小企业促进会的统计数据称，在2008-2010年期间，温州在房地产市场的资金规模约为1000亿元，而历史最高峰达到2000亿元。
“温州民间资本有8000亿－10000亿，进入房地产的约1/4。炒房者大多靠自有资金，借钱炒房产无利可图，因此只有少量借款入市。”周德文说。
不过，据业内人士估计，民间借贷进入房产的比例远高于此。上海资深投资顾问林端方认为，温州民间借贷约六成进入楼市，严重放大了炒房风险。独立经济学家、玫瑰石顾问公司董事谢国忠也告诉时代周报：“除房产外，中国没有任何一个行业有那么高的回报，能承受民间借贷的高利率。借高利贷主要还是去追逐房产泡沫。”
调控后低迷的房市，让温州炒房团归于沉寂。积压的房产除非降价，才能出手，再无往日轻松获利的好事。“在上海市中心的二手房，降价10%－15%能轻松走掉，郊区的房子如果急于出手，要打到八折，甚至7.5折。不少温州人并不愁钱用，他们很多人买进的价格很低，目前房产的持有成本又微乎其微，宁可放着观望。”孔帅说。
分化和转向
与交易冷寂相对应，前几年四处出击的“温州炒房团”日渐稀落，而温州客的投资方向已明显转化，由青睐住宅公寓转为钟情于商铺与酒店式公寓。炒房人群也出现分化，高调的众人组团现象迅速萎缩，高端炒房客更喜几个好友聚拢资金，静悄悄拿项目。风格已变，但温州投资客并未偃旗息鼓。
“现在有一些零散的团，几乎每周都会从温州出发，去往杭州、南京等地，看的项目以酒店式公寓、商铺为主。温州人还是钟情地产，之前全民放贷，有些人血本无归之后，转过头来，还是找一些好的房产来投资。”孔帅说。
温州人的投资理念，从挣快钱转变为追求较长期稳定的回报。“这是他们投资置业的第一要求。从长期持有的角度，很多人在找资金回报高的项目，靠租金获得收益。”孔帅说。
孔帅算了一笔账：花两三百万买一套住宅，月租金只有三四千元，一年的租金可能还不够还银行利息。而酒店式公寓相对标的较小，在上海全装修的地铁沿钱的酒店式公寓总价六七十万，每个月租金有三千多元，回报率明显高。
商铺更是温州炒房客的新宠。“从2010年调控开始，我就说商业地产没有限购、限贷，且出租可带来不小的回报。从那时开始，相对住宅，温州人更多进入商业地产。很多人认为房地产是短线看跌，长线看涨，所以并未大规模抛售房产，而是有进有退。”周德文称。
“2009年我就看出了楼市会有大转变，就停止买进，开始全力出盘，利润自然相当可观。到2010年调控时，我抛掉了大部分房产，至此不再炒住宅。用赚来的钱，我在杭州买了个商铺，再租出去，资金回报率不错，在5%－6%之间。这是一个小小的试验，不靠房产升值，而是靠租金来赚钱。”身着中式绸衫的温商钱德明说。
试验成功后，钱德明开始大举进军。他在南京、启东、镇江都买进了商铺，不少小型的都一次清款。去年底，他在自有资金与亲友筹款外，还向银行借贷部分资金，一举在上海沪青平公路上购进了面积可观的商铺。“已经都租出去了，回报率现在不高，在3%－4%之间。做商铺就是这样，有个养铺、积聚人气的过程，几年之后应该会更高一些。不过现在的租金，还清借款利息已经绰绰有余。我没什么压力。”
钱德明自称做了一辈子生意，只信奉两个字：稳健。这也许是他总是进退有据的原因所在。
“准备随时撤离”
与组团集体购买小商铺的喧闹相比，一些高端客户的操作明显更为静悄悄，不声不响间完成整栋办公楼、商铺的收购。
文先生是温州华侨，之前在加拿大做黄金期货。去年下半年，文先生有意把钱抽回国内，年底他相中上海中山公园商圈的某国际广场1-6层商铺，开发商报价6个亿，洽谈后以5.5亿元成交。文先生这批境外资金，约于今年5月通过地下钱庄分批到位。但此时商铺租金已上涨，开发商资金紧张的状况也有所缓解，遂要求加价至6亿元。这笔交易最终没成交，文先生手持巨资，再次委托中介机构，寻找相应物业。
生意虽未成，但文先生的故事中仍可以窥出些门道。据业内人士介绍，此类高端客户收购大型商铺，绝大多数不经过银行系统，而是先召集好友，筹足资金，直接与开发商高层洽谈。
其间奥妙在于，这种项目一般都是现房，付完款马上能拿到房产证。然后投资者会委托评估机构，对房产价值重新评估，比如上海中山公园商圈6亿元的商铺，可评到8亿－9亿元。这时投资者会去银行贷款，很可能贷到7亿元，不仅本金抽回，还多出1亿元流动资金。商铺同时出租，这栋6亿元的商铺经测算，年回报率能达到7%，足以偿还银行利息。“这样玩，在某种程度上是借助商业地产的盘子，做融资的事情。”业内人士称。
在此种高段位玩转商铺的高端炒房客之外，温州商业地产投资团还分不同段位，招数各不同：有实力者把项目全包下来，一下承租10年、20年，然后重新包装、定位、对外招商；其次是以租代买，与开发商谈妥分期付款的期限，分几次付清房款。再次是协助招商引资，按业内规矩得佣金；最差的选择是只买摊位，转租给别人经营，属于小打小闹级别。
“商铺分期付款这种形式确实有，有的开发商为了吸引投资客，把一年分为几个付款节点，开盘时首付40%或50%，然后再付二成或三成，最后一次结清余款。这个期限一般在一到两年，不会超过三年，否则开发商还不如自己收租。”同策房产咨询股份有限公司研究中心总监张宏伟告诉时代周报。
“这种方式对投资者资金要求蛮高，至少要有实业在做，预期在一两年内能赚足余款。如果想要靠出租商铺的收益来还清余款，简直是天方夜谭。最近一年来，由于温州人大量投资商铺，开发商也迎合这种需求，大量开发商业地产，导致市场供应量增加，同质化严重，风险加大，也催生出类同于住宅市场的泡沫。很多商铺投资收益率很低，人气较低，出租几十年都还不上房款。”汤辉称。
精明的钱德明看到了这一点，尽管他已重资砸入商铺，但他“随时准备撤离，商铺做的人一多，又不行了，泡沫又起来了。商场变幻莫测，说不定我明年就撤了。”
短暂复活？
尽管“散户炒房团”眼下已鲜见，不过，组团可能是温州人的天性，而房产也是他们难以割舍的喜好。组团买开发商，是温州客在调控之后的又一新动向。
自去年起，一些资金链紧张的开发商难以为继，只得将整个项目出让。嗅觉灵敏的温州人闻风而动，组团吃整个项目，乃至整个开发公司，摇身一变为开发商。
“去年这种事情非常多，我们公司经手的就有十几起。其中有一个温州实业老板，在上海、江苏、山东买了五六家开发公司，单上海那家就花了11亿元。买下项目后，温商通过提升后续操盘手法，提高管理水平，把楼盘以更高的价格卖出，收益可以远高于之前的开发商。比如本来卖3000元一平方米的，操盘水平高一点，能卖到4000元，这就可以赚很多了。”汤辉介绍。
而大名鼎鼎的“温州炒房团”也并未彻底冻僵，楼市稍有暖意，又马上复活。前两个月，又有消息传出“温州炒房团”卷土重来，再进楼市，据说有开发商专为他们开出七折低价，并且保证“一年内房价能涨回来”。
“这不仅仅是开发商搞噱头，借温州炒房团吸引购房者，6月份之前确实有过一拨，上海、杭州等地有不少温州人重新进场。他们已经憋了一年半，钱又无处可投，还是进楼市。不过，在国务院往各地派出楼市督查组，表明调控不会放松的态度之后，又变冷了。”孔帅说。
在“炒房团”复活的短暂时段中，温州人还是在楼市有所斩获，陆续有房入手。“开发商给了较大的议价空间，杭州有不少楼盘确实把暗扣放到七折以下。”孔帅说。
不过，周德文认为，温州炒房客谈不上卷土重来，“确有些好的楼盘吸引了部分温州人去投资，但并未形成热潮。总体上温州人对房地产投资的热情比较低迷，并不是说放弃，只是不热情，仍在观望”。
在蛰伏中，很多温州人从未停止观察楼市政策走势，“现在就让他们放弃这块，他们不舍得，除非真的不行了，才会完全离开。”汤辉说。