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买城郊社区铺 最紧要“守”

http://www.5acbd.com  2012/9/14 15:47:00 来源:广州日报

近期,记者巡城踩盘时留意到,不少市区偏远板块的一手社区商铺销售情况火热。据项目销售人员介绍,主要是因为这些社区铺的总价够低,投资门槛不高,特别适合手有闲钱的小投资客们入手。但实际上这类社区铺的投资前景如何呢?不熟门路的投资客们又需要提防哪些被夸大的商机和价值呢?本期商业地产与您一同关注。

与住宅市场日趋红火不同的是,尽管投资客对优质商铺的需求有增无减,但由于业主放盘量减少,二手商铺市场近几个月以来成交量有所萎缩。中原地产工商铺商铺部营业经理龚劲涛介绍,根据中原地产的市场数据显示,今年1~7月份,全市经中原地产办理的二手社区铺的成交量约1200宗,其中,海珠占比最大,约900宗,紧随其后的是白云区,约100套,天河、越秀和荔湾共有约200宗成交。当中,面积段在20~100平方米、总价介于70万~200万元左右的社区铺成交量最为活跃。海珠区成交较为活跃的二手社区铺主要集中在金碧花园、光大花园和晓港湾。

另据合富置业高级营业经理朱良邑介绍,从近期的成交数据来看,进入第三季度以来,二手社区铺的成交行情要比前两个季度平稳许多。至于一手商铺销售情况,热销板块还是集中在市中心路段,郊区板块商铺也有个别成交情况不俗,但由于“生铺”难经营,投资者入市仍然较为谨慎。

 城郊社区“生铺”做旺需3年

在上两周,记者前往增城楼盘合景誉山国际踩盘时了解到,该项目在售的二期社区商铺成交火热,城郊板块社区铺的成交情况似乎并不像业者所言般惨淡。

据该项目负责人透露,购买商铺的客户,有一半以上是该楼盘别墅物业的业主,商铺总价多是在100万元以内。他坦言,对于传统的商铺投资而言,该项目在地理位置上并不是特别优越,但胜在身处“三千亩的超大型城市综合体”,倘若整个项目开发完成,预计将有两万户业主入住,“潜藏其中庞大的商业配套需求,令这批社区铺想不好卖都很难。”据悉,该项目将于本月中下旬推出第三批社区铺,但总量不多,仅20多套,价格仍会以之前的2万~2.2万元/m2作为参考。

不过,当谈及这种社区铺何时才能做旺时,该项目负责人亦表示,投资社区铺并不是短炒短卖的行为,而是需要业主耐心地中长线持有,才能见到实质性收益。他预计,像这种全新楼盘的社区铺,起码要待业主收楼后再守上两三年,方可看到明显升值。

 城郊买铺 请紧跟大房企或大社区

对于城郊板块的社区铺投资价值,业内人士所持观点虽然不尽相同,但普遍以为,投资者应该优先挑选由知名发展商开发的项目或是大型社区项目。对此,合富置业朱良邑建议,新手买家在投资社区铺,可参考下列几个指标。

首先是要评估社区所处的地理位置,市中心板块的社区铺自然是最佳选择,但由于市中心商业圈“寸土寸金”,这类社区铺的门槛价动辄上千万元,对于小额度的投资客而言,要入手实在太艰难。因此,在无法拿下黄金地段社区铺的时候,买家不妨参考其他指标,譬如板块居民的消费力、社区居民入住率、社区业态、市场租值等,倘若社区铺在这几项指标上都占有优势,那么这类社区铺即便不在一线商圈内,也具有较高的投资价值。其次,在投资社区铺时,还需要注意商铺的产权状况。此外,社区铺的门面宽度、大小也将影响其回报率与升值能力。

中原地产龚劲涛亦指出,知名房企开发的大型社区,其社区铺投资风险相对较低,一是因为这类社区的居民入住率较高,消费群体较为集中,二是由于这类社区的周边配套都较为完善,三是因为这类房企对社区的管理力度较大,为社区铺日后升值奠定基础。

投资20~50㎡社区铺最稳妥

目前,市面上有少部分一手社区铺在广告宣传上,夸大或过早透支其升值利好,纵然总价不算低,但买家切忌因为低门槛而冲动入市。朱良邑建议,买家在购买一间社区铺时,无论是一手还是二手,都应该多去看几次次,“隔一段时间再看看社区铺的成交情况,再观察周边业态的经营状况。”而对于被广告宣传放大的市政规划利好,投资者更应该谨慎对待,最好是自己先去查清楚相关规划的具体内容,以免被销售忽悠而上当受骗。

龚劲涛表示,同一笔闲钱,投资社区铺的价值往往高于同价格的住宅产品,但由于商铺投资是中长线持有,租金回报也仅仅作为投资参考。短期来看,获利空间并不明显,买家应该提早做好打持久战的准备。而对于刚刚开始接触商铺投资的新丁而言,投资社区铺倒是一个不错的选择。因为它在价格上远低于街铺,在投资风险上也比良莠不齐的商场铺低一些,业态选择方面也比普通商场铺要独立许多。新手投资社区铺,应尽量选择面积区间在20~50平方米的小商铺,这种物业的租客群也较多,租值较为稳定,从长远看,其升值抗跌能力亦最强。

朱良邑亦建议商铺新丁不妨适度降低投资预算,“小试牛刀”练练手,市区板块200万~300万元/套的社区铺可列入考虑。此外,跨区买社区铺更要谨慎做足功课,“如果实在怕自己看不准,还是先就近选择二、三线商圈附近的社区铺吧。”

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