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地铁催涨杭州市中心商铺

http://www.5acbd.com  2012/11/23 11:31:00 来源:今日早报(杭州)
大多数有价无市,投资回报率更是出奇低

孩儿巷商铺挂牌单价22万元武林路商铺单价超过30万元

地铁催涨杭州市中心商铺

大多数有价无市,投资回报率更是出奇低


自从几年前买下的城北某处商铺价格翻了5倍,许先生便一直对投资商铺有着特殊的情结。最近的一个周末,报纸上的一则商铺出售信息让他极为吃惊:孩儿巷旺铺,面积48.8平方米,售价1080万元,靠近地铁口。

“这附近的商铺我一直都在关注,基本均价都在8-10万元左右,这套怎么这么贵?现在的地铁商铺价格都涨成这样了吗?”许先生充满了疑问。

孩儿巷商铺挂牌单价22万元

孩儿巷,东起中山北路,西至武林路,起源于宋代,自古就是一条繁华的商业街区,以零卖各类儿童玩具而著称,在杭城家喻户晓。“小楼一夜听春雨,深巷明朝卖杏花”,自从宋朝大诗人陆游来到孩儿巷的第一天起,孩儿巷便有了诗,有了故事。如今,也有相关的协会在呼吁,期望将孩儿巷打造成集孕婴童产品展示、销售于一体的特色街。

初冬的上午,自东向西漫步在巷子里,两旁林立着居民楼、各种五金杂货美食店、服装店、经济型酒店,伴着学校里学童的嬉笑声,空气中不时飘过炒栗子的喷香,孩儿巷,弥漫着浓郁的杭州市井味道。

不到50个平方米,总价1080万元,算下来一个平方米的单价超过22万元,到底什么样的“旺铺”能在这个地段挂出这样的价格?

在孩儿巷靠近延安路的路口,这个“传说”中的旺铺已被一家甜品店租下,门口有一个小男孩不停在张望里面的蛋糕,和周围的小铺比起来,这个商铺开间大,进深短,层高看上去也比较适中,的确有模有样。从这个商铺往西走不到一分钟就是延安路,地铁一号线凤起路站近在咫尺。

商铺的房东是一位女士,电话里的声音听上去很有气质,她说商铺去年就挂出来卖了,因为这个铺子的确不错,所以在价格上也很难再让步了。

地铁催涨主城区商铺身价

在地铁房、地铁商铺概念的不断强化中,地铁,似乎成了很多房地产物业身价飞涨的催化剂。

中原地产商业地产部经理胡晓玲告诉记者,目前杭州市中心商铺的整体价格还是比较稳定的,尤其是延安路、武林路、孩儿巷等中心区域,本来地段就比较好了,反而身价受地铁开通影响不是很大,而一些原本相对不是特别中心的商铺,因为靠近地铁站,身价暴涨。

比如西湖文化广场站附近中山北路的商铺,以往这里的均价基本在3万多元左右,和周围的住宅几乎差不了多少,但随着地铁的动工、开通时间的临近,目前这附近不少商铺每平方米的报价已经飙升到了15万元。

“卖家的心理价位节节升高,最早是3万多,后来是五六万,再后来是10万,现在有的已经报到了15万多。”胡经理说,“但涨的都是心理价位,因为地铁没正式开通,很多房东都惜售,不诚心卖的。”

还有一位知情的房产经纪人透露,目前孩儿巷的商铺均价一般在8-10万元,靠近延安路地铁口的身价要高一些,大概要15万元,但现在挂出来的很少,价格也很难谈。

有价无市少有成交

虽然挂牌身价涨得热闹,但实际成交情况却差强人意。

在许多房产中介的成交业绩单中,今年商铺的交易量寥寥可数。而像市中心一些黄金旺铺,似乎更处于有价无市的尴尬。

“延安路的商铺行情已经到了40万一个平方米,但这里的商铺很多都是国营的,或者是单位的,私人的很少,基本没有什么成交。”胡晓玲说,武林路的价格已经到了30多万元一个平方米,还是有挂牌的,但成交也不多。

一些房产经纪人反映,一些商铺虽然位置不错,但由于价格实在太高,有的甚至挂出来一年多乏人问津,咨询看房的都很少,更别谈成交了。而这些价格挂得太高的商铺,也被质疑出售的诚意,一些经纪人也很难向买家推荐。

小商铺年租金回报率仅2%

“商铺是金”,在投资渠道并不宽广的现在,投资商铺的热度从未削减。

尤其是在租金逐年上涨的行情下,不少原本租赁的小业主都想咬咬牙自己买个门面。陈先生两年前租下的市中心一个两个开间的门面,原来年租金是20多万元,签了5年,而按照最新的行情,这一带的租金已经直逼40万元。现在,他就想到处找找合适的店面,自己买一个,省得“到头来为房东打工”。

但现在投资商铺的租金回报率实在够呛。

“500万元总价以下的商铺年租金回报率可能只有2个点左右,”胡晓玲说,一般而言,目前的市场行情是总价越高,回报率越高,总价3000万元以上的商铺年租金回报率在5-6%左右。

投资商铺要有眼力

这样的回报率是不是还有投资价值?这一点也是见仁见智。

投资客沈女士认为,看中了好铺,要算租金,也不能光算租金,商铺本身也是会升值的,但投资商铺很靠头脑,没有经验和眼光,不要轻易入手,否则赚不到钱不说,还可能被套牢。

比如投资地铁商铺,在投资之前,还要多了解一下与地铁站有关的规划。因为一个地铁站的出口设置在哪里,设置了几个,人流出来后,会往哪个方向多一些,都会直接影响到最后商铺的回报。所以,购买之前最好以周边居住者的身份,亲身体会一下这个路线是怎么走的,才能更好地确定到底应该买什么样的商铺。


而在21世纪不动产出具的地铁商铺投资报告中,还提到要避免几个认识误区。有的人认为商铺离市中心越近就越值得投资,其实也并不完全是这样。以上海为例,由于购入总价较高,人民广场以及与之类似站点,其租金回报并不理想。人民广场的商铺价格上千万元,年租金回报不足1%。徐家汇站周边天钥桥路的商铺,单价也要达10-15万元/平米,租金年增幅仅为2-3%,即将进入滞涨期。随着上海新兴商业区的增多,上述传统城市中心、副中心商铺投资回报已经渐失竞争力。最近几年杭州快速发展,也出现了类似的现象。

在买商铺时不能只考虑价格,商铺的价值最终是要通过租赁实现的,而租赁就要考虑租给谁。不同的租户对商铺有不同的要求,比如,开餐饮的就需要有上下水、动力电、煤气、排烟设施。最好选择通用性较好的商铺,在租赁时选择的空间较大。

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