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商铺出租怎样选对经营者

http://www.5acbd.com  2013/2/11 12:30:00 来源:住在杭州网
出租商铺,并非仅仅只是挂牌出租,然后收钱那么简单。其实,适当研究一下市场、行业,这样既能够让自己避免不少麻烦,同时又能获得理想的租金收益,可谓是两全其美。

  出租管理有暗礁

  近日,全球最大的便利店点7-11面临关店调整的消息,以及包括罗森、可的和好德等便利店已经关闭了十几家门店,想必会让不少商铺业主心中一震,品牌店怎么都会出现关门?

  日前,7-11便利店拟关闭调整近20家店的消息不胫而走,而7-11上海公司也并未否认,可见7-11便利店关店调整确已存在。而就在此前一段时间,已有便利店做出了这样的举动,如罗森、可的和好德关闭调整一批门店。另据报道,全家2012年关闭调整了至少几十家门店,可的与好德的关闭调整还在继续和加大。随着越来越多的关店调整事件发生,便利店品牌已出现集体调整潮。

  从表面上来看,便利店品牌关店调整,与商铺业主之间毫无关联,但实际上并非如此,因为便利店关店的结果,其实已经影响到了部分商铺业主出租,并打乱了他们的租赁管理计划。而从更深层次来看,这也给房东提了一个醒,即在商铺出租过程中,其实也要关注关门歇业所带来的影响。因此在一定程度上来说,如何避免碰到经营不善而关店的经营者,降低由此而形成的影响,并提高出租收益,则显得尤为重要。

  挑选对象有讲究

  躲开商铺出租管理中的暗礁,最为直接有效的方式就是选对经营者。

  那么如何才能做到这一点呢?本刊在分析众多成功案例的前提下,总结下来发现不外乎以下几个方面,比如尽量挑选朝阳行业,或者选择与名企、品牌店合作,以及避免激烈竞争行业等等。下面我们结合具体案例来进行解析。

  朝阳行业是首选

  朝阳行业处于上升时期,因此这类业态肯定会获得长足的发展空间,从而可以形成长期而稳定的合作关系。

  【案例1】一年前,有两家公司同时找到张先生,都想要租下他的商铺,两家公司经营范围不同,一家是做房产中介的,另一家是从事汽车租赁的。张先生通过了解,发现汽车租赁行业正处于上升过程中,于是答应了后者。

  【解析】毫无疑问,张先生的选择是非常有道理的。与房产中介服务业相比,汽车租赁行业刚刚起步,上升空间很大,所以如果选择与这家公司合作,无疑会得到更好的回报。所以房东在选择过程中,尽可能考虑发展前景不错的行业。就目前而言,朝阳行业主要有新能源、职场培训、休闲食品等等。

  品牌店省心省力

  老牌品牌店有着不错的市场口碑,同时也会长期经营下去,因此与它们合作,可谓是省心省力。

  【案例2】当某家纺品牌找到李女士,表示希望租下她的铺面,当然,租金水平要比市场报价稍低一些,但李女士还是毫不犹豫就同意了。因为她心里清楚,与该家纺品牌合作,将会是长期而稳定的。

  【解析】一般情况下,品牌店的生命力会更加顽强一些,因此如有可能,尽量选择与品牌店合作。与品牌店合作,租金方面不一定会比市场水平高,但由于长期稳定,能够有效降低空置风险,所以还是比较合算的。比较有名的如肯德基、必胜客等,当然,包括银行营业网点(ATM机放置点)、火车票售票点等等,都属于此列。

  新兴行业要甄别

  随着社会的发展,不断有新的需求涌现,从事新兴行业经营的业态也越来越多,而与这方面经营者合作,一定要避免“短命”现象。

  【案例3】半年前,老王把自己的商铺租给了一个专门经营男士化妆品的商家。老王当时心里就“打鼓”,男士化妆品开专卖店能成功吗?现实情况果然如老王所料,半年之后,他接到了对方的退租电话。

  【解析】社会在发展,需求在变化,新的需求不断出现,因此造就很多新兴业态来满足市场需求。比如之前的家庭电脑,最近的智能手机、平板电脑,均是如此。当然,符合市场发展规律的信息行业,最终会发展成为朝阳行业,获得长足发展,但有些行业太过超前,或者不为人们接受,这样他们的生存空间便很小很小了。因此碰到这种情形,房东自己心中要有数。

  夕阳行业请避免

  有些行业已经没落,或者可替代性很强的,很容易遭到淘汰,应该避免将商铺租给这些行业。

  【案例4】有个从事家电维修的经营者找到向先生,希望租下他的铺面。不过向先生婉拒了对方,在他看来,目前家电维修已经完全没落了,因此他不希望自己的商铺还没租几天,便又要收回重新对外出租。

  【解析】夕阳行业已经处于消亡过程中,因此与这类行业合作自然是兔子尾巴——长不了,比如家庭缝纫机、唱片、甚至自行车等。因此房东碰到这种业态,的确不要因为急于出租而忽视了对它们的考察。尽量避免把商铺出租给夕阳行业的经营者,同时,还要避免已经开始走下坡路、处于没落阶段的行业。

  房东要做有心人

  其实,出租商铺,并非仅仅只是出租、收钱那么简单,适当研究一下市场、行业,能够让自己避免不少麻烦。

  比如对于那些一拥而上,发展过快的行业,就得留意其潜在的风险。近年来受房地产行业带动,建材装修行业也得以蓬勃发展,因此在2007年前,大大小小建材店可谓是遍地开花,洋品牌如宜家、百安居,本土品牌有好美家、红星美凯龙等等。但从2008年开始,建材行业逐渐开始洗牌,最近一次最为有影响的是2012年9月份,美国第二大建材零售商——家得宝宣布关闭其在中国的所有7家大型家居建材零售商店。

  同时也要关注周边商业业态的组成。国内的经营模式,喜好扎堆,比如此前常见的汽配一条街、纺织一条街、建材一条街,这种方式确实能够形成一定的市场规模,扩大市场影响力,但副作用同样也明显,即市场竞争过于激烈。而犹太人的做法则不同,注重互补,比如加油站附近开小超市、餐饮店等,而不是再开一家加油站。因此对于商铺拥有者而言,不妨借鉴一下犹太人的做法,把商铺租给经营其他业态的人,以求获得长期稳定的回报。

  学会换位思考。此外,房东还有必要学会换位思考,即以经营者的眼光来看待行业市场。比如该业态与周边市场消费水平是否匹配,是否符合周边人群的消费习惯等等,这些都关系到这家店能否长久存活下去,而这些则与出租商铺的收益息息相关。

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