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郑州火车站商圈写字楼生存录 从一铺养三代到一铺伤三代

http://www.5acbd.com  2016/9/29 14:33:00 来源:河南商报

对于郑州,火车站商圈已成为不可或缺的存在。
寒来暑往,一批又一批的“小鲜肉”守着火车站商圈,成长为商界“老炮儿”后离场。
迎来送往中,郑州火车站商圈迎来最好的时代,也遭遇不少非议。赞美,归于黄金地段、产业基础、极高人气;非议,来自拥堵交通、老旧环境、拥挤人潮。
下一个十年何去何从?守夜人能否等到黎明?
  商界“老炮儿”:
曾经的投资回报翻番,如今上千万元的商铺只租出一半
在郑州火车站商圈摸爬滚打了19年的“老炮儿”姚刚(化名),近年遭遇了一次投资“滑铁卢”。
“这次栽了个大跟头!在郑州南部一个商场买了6个商铺,花了上千万元,到现在只租出去一半。”姚刚说这话时一脸沮丧。
显然,这比不上他11年前买下火车站商圈一个小商品城的那次投资。那次果敢的决定,带给他的回报是——“8年就回本,从买时的一平方米2万元涨到一平方米5万元。”
其间,他还曾出手郑州大酒店,租下3年期的写字楼,约150平方米,一个月租金5000元。但由于“环境实在脏乱差”,于去年草草离场。
对郑州大酒店“动心”的还包括张泰(化名),这个1995年就进驻火车站商圈的“老炮儿”,租下了100平方米的写字楼。
写字楼每平方米月租金仅30元左右,而他位于国际小商品城20平方米的商铺,每平方米月租金达到140元。商铺租价是写字楼的4倍多。
这是张泰的无奈之选,这个寸土寸金的商圈,租金贵得吓人,压根“没地方可选”。商铺远超写字楼的租售价格,是这个大龄商圈自诞生以来的通行准则,弱者卷铺盖含泪离去,强者生存。
写字楼“地貌”:
  20多年经营历史
  各业态自发站队
火车站商圈庞大繁杂,却有着微妙精准的划分。
若以北起解放路铭功路,南至陇海路凯盛通讯城计算,约1.6公里的长度,有两条道路作为分界线,大同路和中原路。
“别看一路之隔,却有着严格的区分。大同路以北就是小商品市场,以万博商城、国际小商品城为代表;大同路以南就是服装市场,以银基、世贸、锦荣为代表;往南到陇海路,就是凯盛通讯城、通讯器材大世界、通讯新天地等通讯器材市场。”业内人士称。
这是长达20多年的经营历史长河中自发形成的站队。
把视野拉升至郑州比较,火车站商圈写字楼市场自成一派。因掺杂批发市场业态,火车站商圈写字楼带有以商户为导向的痕迹,这与CBD、高铁站、曼哈顿商区等综合性写字楼有所差异。
郑州世贸购物中心是其中写字楼数量最多、质量最高的在营业服装市场。其大户中心写字楼的租户(业主)几乎100%为服装商,包括花花公子、培蒙、艾莱依、鄂尔多斯、浅秋、恒源祥等知名服装品牌。
“大部分是在低层有门面,楼上租的写字楼。写字楼的租户,实力比较强,公司化运作,在地市有很成熟的客户渠道和直营(加盟)店。这些企业年销售额上亿元,少的也有上百万元。”郑州世贸购物中心人士称,“这些公司以办公、展贸为主。其他业态占比仅有1%,主要是美容养颜类培训公司。”
 租金大调查:
经历了蜜月期后,郑州写字楼市场触礁。
在写字楼租售人士黄鹂(化名)印象中,那是个“一铺难求”的年代。以2014年为分割线,“之前基本满租”;之后,市场风云变幻,租户集体撤离,“空置率在2015年下半年达到顶峰,火车站商圈有写字楼空置率达到15%。最高月租金从一平方米100多元降到了80多元。”
“月租金达到一平方米60元,才能实现8%的投资回报率。现在回报率只有4%~5%。”黄鹂说,如今,一平方米60元月租金,仅是黄金地段价位。
老市场:一铺养三代
银基商贸城、万博商城、国际小商品城,代表着商圈的辉煌过往。
以万博商城为例。其负责人称,8年前,一期写字楼销售,50平方米的单间售价一平方米1万元;5年前,二期销售,一平方米1.5万元,商铺一平方米4万元,开盘清光。
开盘时,很多人托关系才买到商铺,投资者蜂拥而至,仿佛抓住“火车站最后一块地”就能实现“一铺养三代”的财富梦。
A服装市场负责写字楼营销的人士称,如今,其80~110平方米的小户型写字楼月租金在一平方米55元左右,200多平方米的大户型月租金在一平方米40元左右,“空置率在10%”。
新建市场:大而全
商圈新建大体量市场B,“写字楼月租金一平方米60元左右,但是买半年送半年,折合一平方米30元”。
有人称,这是个巨无霸,两个万博商城加起来,不足其三分之一,业态追求“大而全”。
一路之隔的新建童装市场C,月租金则在一平方米50元~60元。
与此形成对比的是,作为老牌写字楼,郑州大酒店和格林兰大酒店变得老旧,但这不妨碍它的好地段、高人气。
行业人士称,格林兰大酒店25平方米的房子,月租1200元,折合一平方米48元。
 写字楼大厦:多租售给了酒店
位于商圈的最北端,过了中原路,驻扎着正弘凯宾城,兼具商铺和写字楼功能。
其写字楼硬件新,有1号、2号两栋,呈现不一样的租售特点。
靠近中原路的1号楼, 6到37楼,一共37家企业,仅酒店就有18家,占比高达48.6%。
南侧的2号楼,以四五十平方米的小户型为主。相关人士称:“租户以培训机构、服装企业为主。装修过的办公室,40~60平方米,月租金1800元~2500元。”
9月19日,其挂出了房产出租信息,12楼106平方米的精装房,月租金4500元,折合一平方米42元;33楼106平方米的精装房,月租金4800元,折合一平方米45元。
西面一路之隔的鸿森大厦,2010年交房,酒店宾馆业态占比最大。相关人士称:“30平方米,月租金在1000元。”
选择:离开or坚守
姚刚经营的这19年中,郑州火车站商圈风起云涌,批发行业也发生了翻天覆地的变化。
有些人变得悲观起来。
“七八年前,那是个躺着挣钱的年代。衣服运回来,就等着数钱,做二级代理、批发的都赚钱。这几年行情不好,导致商户抛弃写字楼。”锦荣商贸城一负责写字楼销售的人士称。
“一铺养三代”的说法被人选择性遗忘,“一铺伤三代”反而被更多人提及。
姚刚是悲观者中的一个。因为受狠刹奢侈风影响,他经营的小商品行业遭遇重创,销售额从一天逾十万元,陡降至如今的一天几百元、上千元。
有些人开始逃离,把仓储甚至办公挪到了三环、四环,有人退守住宅小区,“三室一厅月租顶多3000元”,以降低运营成本。
有人则持乐观态度。
11年前,投资者2万元一平方米买入当时的商铺,如今,一平方米卖到18万元。

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