郑州火车站商圈写字楼生存录 从一铺养三代到一铺伤三代

对于郑州，火车站商圈已成为不可或缺的存在。
寒来暑往，一批又一批的“小鲜肉”守着火车站商圈，成长为商界“老炮儿”后离场。
迎来送往中，郑州火车站商圈迎来最好的时代，也遭遇不少非议。赞美，归于黄金地段、产业基础、极高人气；非议，来自拥堵交通、老旧环境、拥挤人潮。
下一个十年何去何从？守夜人能否等到黎明？
　　商界“老炮儿”：
曾经的投资回报翻番，如今上千万元的商铺只租出一半
在郑州火车站商圈摸爬滚打了19年的“老炮儿”姚刚（化名），近年遭遇了一次投资“滑铁卢”。
“这次栽了个大跟头！在郑州南部一个商场买了6个商铺，花了上千万元，到现在只租出去一半。”姚刚说这话时一脸沮丧。
显然，这比不上他11年前买下火车站商圈一个小商品城的那次投资。那次果敢的决定，带给他的回报是——“8年就回本，从买时的一平方米2万元涨到一平方米5万元。”
其间，他还曾出手郑州大酒店，租下3年期的写字楼，约150平方米，一个月租金5000元。但由于“环境实在脏乱差”，于去年草草离场。
对郑州大酒店“动心”的还包括张泰（化名），这个1995年就进驻火车站商圈的“老炮儿”，租下了100平方米的写字楼。
写字楼每平方米月租金仅30元左右，而他位于国际小商品城20平方米的商铺，每平方米月租金达到140元。商铺租价是写字楼的4倍多。
这是张泰的无奈之选，这个寸土寸金的商圈，租金贵得吓人，压根“没地方可选”。商铺远超写字楼的租售价格，是这个大龄商圈自诞生以来的通行准则，弱者卷铺盖含泪离去，强者生存。
写字楼“地貌”：
　　20多年经营历史
　　各业态自发站队
火车站商圈庞大繁杂，却有着微妙精准的划分。
若以北起解放路铭功路，南至陇海路凯盛通讯城计算，约1.6公里的长度，有两条道路作为分界线，大同路和中原路。
“别看一路之隔，却有着严格的区分。大同路以北就是小商品市场，以万博商城、国际小商品城为代表；大同路以南就是服装市场，以银基、世贸、锦荣为代表；往南到陇海路，就是凯盛通讯城、通讯器材大世界、通讯新天地等通讯器材市场。”业内人士称。
这是长达20多年的经营历史长河中自发形成的站队。
把视野拉升至郑州比较，火车站商圈写字楼市场自成一派。因掺杂批发市场业态，火车站商圈写字楼带有以商户为导向的痕迹，这与CBD、高铁站、曼哈顿商区等综合性写字楼有所差异。
郑州世贸购物中心是其中写字楼数量最多、质量最高的在营业服装市场。其大户中心写字楼的租户（业主）几乎100%为服装商，包括花花公子、培蒙、艾莱依、鄂尔多斯、浅秋、恒源祥等知名服装品牌。
“大部分是在低层有门面，楼上租的写字楼。写字楼的租户，实力比较强，公司化运作，在地市有很成熟的客户渠道和直营（加盟）店。这些企业年销售额上亿元，少的也有上百万元。”郑州世贸购物中心人士称，“这些公司以办公、展贸为主。其他业态占比仅有1%，主要是美容养颜类培训公司。”
　租金大调查：
经历了蜜月期后，郑州写字楼市场触礁。
在写字楼租售人士黄鹂（化名）印象中，那是个“一铺难求”的年代。以2014年为分割线，“之前基本满租”；之后，市场风云变幻，租户集体撤离，“空置率在2015年下半年达到顶峰，火车站商圈有写字楼空置率达到15%。最高月租金从一平方米100多元降到了80多元。”
“月租金达到一平方米60元，才能实现8%的投资回报率。现在回报率只有4%~5%。”黄鹂说，如今，一平方米60元月租金，仅是黄金地段价位。
老市场：一铺养三代
银基商贸城、万博商城、国际小商品城，代表着商圈的辉煌过往。
以万博商城为例。其负责人称，8年前，一期写字楼销售，50平方米的单间售价一平方米1万元；5年前，二期销售，一平方米1.5万元，商铺一平方米4万元，开盘清光。
开盘时，很多人托关系才买到商铺，投资者蜂拥而至，仿佛抓住“火车站最后一块地”就能实现“一铺养三代”的财富梦。
A服装市场负责写字楼营销的人士称，如今，其80~110平方米的小户型写字楼月租金在一平方米55元左右，200多平方米的大户型月租金在一平方米40元左右，“空置率在10%”。
新建市场：大而全
商圈新建大体量市场B，“写字楼月租金一平方米60元左右，但是买半年送半年，折合一平方米30元”。
有人称，这是个巨无霸，两个万博商城加起来，不足其三分之一，业态追求“大而全”。
一路之隔的新建童装市场C，月租金则在一平方米50元~60元。
与此形成对比的是，作为老牌写字楼，郑州大酒店和格林兰大酒店变得老旧，但这不妨碍它的好地段、高人气。
行业人士称，格林兰大酒店25平方米的房子，月租1200元，折合一平方米48元。
　写字楼大厦：多租售给了酒店
位于商圈的最北端，过了中原路，驻扎着正弘凯宾城，兼具商铺和写字楼功能。
其写字楼硬件新，有1号、2号两栋，呈现不一样的租售特点。
靠近中原路的1号楼， 6到37楼，一共37家企业，仅酒店就有18家，占比高达48.6%。
南侧的2号楼，以四五十平方米的小户型为主。相关人士称：“租户以培训机构、服装企业为主。装修过的办公室，40~60平方米，月租金1800元~2500元。”
9月19日，其挂出了房产出租信息，12楼106平方米的精装房，月租金4500元，折合一平方米42元；33楼106平方米的精装房，月租金4800元，折合一平方米45元。
西面一路之隔的鸿森大厦，2010年交房，酒店宾馆业态占比最大。相关人士称：“30平方米，月租金在1000元。”
选择：离开or坚守
姚刚经营的这19年中，郑州火车站商圈风起云涌，批发行业也发生了翻天覆地的变化。
有些人变得悲观起来。
“七八年前，那是个躺着挣钱的年代。衣服运回来，就等着数钱，做二级代理、批发的都赚钱。这几年行情不好，导致商户抛弃写字楼。”锦荣商贸城一负责写字楼销售的人士称。
“一铺养三代”的说法被人选择性遗忘，“一铺伤三代”反而被更多人提及。
姚刚是悲观者中的一个。因为受狠刹奢侈风影响，他经营的小商品行业遭遇重创，销售额从一天逾十万元，陡降至如今的一天几百元、上千元。
有些人开始逃离，把仓储甚至办公挪到了三环、四环，有人退守住宅小区，“三室一厅月租顶多3000元”，以降低运营成本。
有人则持乐观态度。
11年前，投资者2万元一平方米买入当时的商铺，如今，一平方米卖到18万元。