从“国四条”到“国十一条”，再到 “国十九条”，再到各地 “限购令”的出台，随着国家宏观调控政策的密集发布，全国楼市观望情绪开始加重。由于调控主要针对住宅市场，而对商业地产影响较小，尤其是在信贷政策上，“限购令”并不针对商业地产，因此，商业地产的投资走向成为业内外人士关注的焦点。作为商业地产投资主力军的商铺投资，也顺理成章地进入投资者的视线。
商铺投资成熟于住宅投资
对于今年的调控政策，中国房产信息集团太原机构负责人李峰表示，今年以来国家两次大的调控是针对部分房价上涨过快的城市，所以说这些调控是有一定范围的。但是这些调控政策主要调控的是银行，而银行的做法无非是一、二套房贷涨价，三套房贷暂停。
李峰认为，调控政策对山西商业物业投资客户短期投资的影响一直较小，而对于长期投资客户的影响甚至可以忽略不计。因为山西商业物业投资客户的购房支付方式主要是一次性支付或分期支付，靠银行贷款购买商业物业的情况还比较少。这可能和山西人购房置地的传统观念有很大关系。商铺本身的价值不在于炒房，而在于长期的持有和租金的收益。人们都说一铺养三代，一个“养”字足以看出商铺的投资价值。
谈起商铺投资，李峰说：“投资商铺的购房客户，在投资观念上要明确以下两点：一个是所投资的物业的保值性，二是投资收益率。因为商业物业投资风险也可以分为两个方面，一个是物业的自身价值不断提升，二是通过成熟商业环境打造，带动商业物业出租收益的不断提升。因此，消费者在投资商业物业的时候，需要相比住宅物业更为成熟的投资理念和市场预判能力。”
现在投资回报率不是很高
有专家分析，政府的一系列政策主要针对的是住宅市场，在种种限制下，商业项目转而成为新的投资目标。商业地产对投资客来说是一个新的战场，目前投资客资金充裕，调控力度加大，在投资住宅无望的同时，热钱分流，很多人将转而投资商业地产，尤其是在现在面临通货膨胀的格局之下。
通货膨胀通俗意义上来说就是货币贬值，供求结构不平衡，供需矛盾突出，货币的使用价值降低。李峰表示投资商业物业，也不失为一种应对膨胀的办法。
同时，李峰告诉记者，现在太原市商业物业投资回报率还并不是很高。他向记者算了这样一笔账，假设以静态投资来测算的话，投资者投资一间单价为3万元/m2的商铺，如果按照现在太原市商铺出租平均价格5元/m2/天来计算，那么每年的投资回报率大约是在6.08%左右。也就是说，投资成本需要大约16年才能完全收回。即便考虑到物业租金大约每年10%的上涨因素，太原商业物业投资回收期也要12-14年左右。而目前国内商业物业的合理成本回收期大约是8-12年，因此目前太原商业物业投资回报率还相对较低。
临街门面房回报率最高
商铺的形式多种多样，在各种商业区、住宅区和专业市场，以及大型购物中心等商业地产里，随处可见大大小小的商铺。尽管都是商铺，但不同地方、不同类型的商铺商业环境、运营特点、投资特点都会显著不同。在商铺投资市场上，经验丰富的投资者诀窍之一就是“看客买铺”。在上海、北京等商业地产发展较成熟的城市，已出现了CBD商务规划区铺位热销趋势。分析其原因，关键在于投资判定一家商铺的价值，最重要的是看客流的消费能级，哪里的消费能力高，哪里的商铺投资就越有价值。
说到哪种商铺最值得投资，李峰告诉记者：“太原市场商业物业形式多样，但目前供应量最大的商业物业应该还是底铺形式。在克而瑞对商业物业研究中，把商业物业大致分为三种，一种是临街底铺类型，一种是商业步行街铺类型，一种是大型的综合性卖场商铺。这三种物业不管从投资的价值还是回报率价值上来说，还是临街底铺最高。”
要预判地区未来的商业走向
对于投资商铺的投资客来说，在选择商业物业的时候，李峰提醒，还需要考虑其他方面内容。首先要考虑的是物业位置的选择，尽量要选择具有较成熟商业氛围的商铺去投资。李峰做了这样一个假设，一个小区如果说有200套商铺，投资者买上两间，但是如果这个区域整个商业氛围不浓的话，出租就会有很大困难，房租收入可能还不够还银行利息。李峰认为，选商铺其实就是选位置，如果整个区域的商业氛围还不够浓，那么短期内投资回报一定不会很高。商铺投资者需要考虑物业保值的前提下，再考虑商业环境对出租价格的影响。李峰说：“商铺的保值并不代表商铺能赚到钱。因此投资者在选择投资地段的时候，一定要预先判断物业所在环境的未来商业氛围。这就要求投资者必须考虑清楚自己投资的商铺是否符合自己未来的规划。因为商铺的结构不能改，改了楼的安全性就会降低。投资商铺先不用说未来能不能赚钱，需要先考虑这个商铺能不能用，再去考虑未来是否能赚钱。”
开发商就是策划师
说到投资的方向，李峰表示，现在的投资客户，由于受到投资类型狭窄的限制，投资方向大约就这么几种：银行存款、股票或债券、房地产投资、黄金等其他投资品。
对于商业物业开发企业，李峰说，商业地产开发企业最主要的不仅仅是向投资者提供好的产品，最重要的是需要引导自己项目的商业经营内容和方向。开发企业要确定商业项目未来经营主体，并提前做好商业招商工作，然后再按照既定方向，按照商业经营的硬件要求去完成建筑。通过完整策划和招商，才能保证这个项目不失败在起跑线上。因此从某种意义上来说，开发商就是商业地产的总策划师。