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"新国八条"房产税不涉及商业地产 商铺或受捧

http://www.5acbd.com  2011/2/8 9:51:00 来源:

节前最后一周的商铺成交创下了今年以来的最高纪录。无论是“新国八条”,还是沪版房产税,政府着力保护的都是刚需,而对于投资者,住宅市场投资势必转冷。不过商业地产作为与此次新政“绝缘”的房地产投资领域,极有可能在新的一年里受到更多关注。

老投资客要“掉枪头”

“新国八条”将购房者投资住宅资金成本提高,而商业地产首付只要50%。其次,“新国八条”明确住宅限购,而商业地产完全不受约束。至于刚出台的沪版房产税新政,也是提高了住宅的持有及交易过程中的成本,与商业地产无关。

有了这些有利条件,这几天,已经有些富有经验的投资人士酝酿要“掉枪头”。一位已经有十几年实战经验的老投资客表示,他过去都是投资住宅比较多,但是现在看来在如此严厉的调控措施下,投资住宅已经没有太大的“花头”了,节后他就想去看一些商铺。

上海搜房网数据监控中心分析师认为,商业地产投资对于老百姓而言相对陌生,成熟的投资市场尚未形成。但是,随着商业地产日益受到关注,具备实力的机构投资者也会从住宅市场转向更加专业的商业领域。

不过投资商铺前得想清楚,不要以为商铺不受调控影响就可以大举“吃进”。商铺转让时有两个税费较高:土地增值税,按照该商铺卖出后的利润率的高低,对净利润部分征30%-60%的税;营业税,按照净利润的20%征税。有专家表示,一般来说,商铺换手率极低,其原因即为转让交易过程中的高额税费,通常上家需要缴纳的税费占其利润的55%以上,因此,绝大多数商铺投资者选择长期持有,通过收租获取利润,这和投资住宅讲究高抛低吸赚取差价的赢利模式有根本的区别。

节前商铺成交连续上涨

事实上,在“新国八条”、房产税刺激下,上海商铺成交连续第三周大幅上涨。中心城区徐汇区成为“黑马”,田林板块某商铺一周就卖了121套。徐汇作为上海的中心城区,交通便利,商业发达,该区域内新开盘的中小型商铺受到追捧也在情理之中。

有情理之中,也有意料之外。节前最后一周,金山区成交面积达1.3万平方米,按成交面积来统计的话便成为“冠军”,平均每套商铺面积可达160多平方米。以往金山几乎是“被遗忘的角落”,而随着沪杭高铁以及规划中的一些轨交线路,使得金山区与市区的联系更加密切,金山区的住宅项目的发展,也为商业发展提供了基础,一些投资者已经看到了其中的价值。

新国八条断了投资路 专家称炒房资金可能转炒商铺

房地产专家谢逸枫表示,去年1月10日“新国十一条”、4月17日“新国十条”及9月29日“新国五条”等国务院连续两轮出台调控政策,虽然抑制了楼市价格过快上涨,但部分区域的价格依然保持上涨,特别是去年9月以后全国连续4个月价格环比继续上涨。在此背景下,国务院才出台此次严厉的第三轮调控政策。

中国房地产学会副会长陈国强表示,新政策一是把限购令的门槛进一步上调,二是把范围推向了全国。

“新八条断了投资需求的路。”广东省房协理事赵卓文表示,可以预计,2011年楼市投资需求将大大下降,楼市未来一段时间的销售量将显著下降。

对于完善相关税种、税收政策,加强税收征管,地产专家韩世同认为:“房产税在新一轮的调控里边会作为一个重要的手段,会有实际的推定。”在他看来,尽管试点城市只是重庆、上海,但是它在引导市场预期,改变市场对房产投资的认知,大有意义。

“做豪宅的发展商要担心了。”赵卓文认为,“加强对土地增值税征管情况的监督检查,重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税清算和稽查。”这一条,开发商看了都会心里打鼓。因为开发商定“天价”卖出来的利润,很大一部分要算作土地增值税。毕竟土地增值税的税率是30%—60%,开发商都“玩不起”。

中介代理认为最值得关注的是,调控中调整了个人转让住房的营业税,对个人购买住房不足5年转手交易的,统一按销售收入全额征税。“这一变化,明显加大了投资客的流转速度及炒楼成本,对炒楼风打压明显。”地产专家陈真诚表示。

在某房企负责人看来,此次调控出台后,最为明显的是二套房首付首次超越商业地产的首付,需要六成。鉴于楼市调控只涉及住宅而未“殃及”写字楼、买商铺等商业地产,“有可能吸引一部分原本炒住宅的资金流向商业地产”。

 

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