南京限购令正式落地后，陈先生遇到了一件十分苦恼的事情，以至于夜不能寐。他有一笔闲钱，原本打算投资一套住宅，但“本地居民限购第三套住宅”将这条路彻底堵死。在听说商业地产投资潜力巨大后，陈先生就忙不迭的开始考察，但跑了10多家楼盘，咨询了多家中介朋友后，才发现事情远没说的那么简单。
商业地产升温 酒店式公寓最受宠爱
记者采访发现，随着调控政策的频繁出台，住宅市场的投资性需求被明显抑制，而商业地产因为屡次被“法外开恩”，发展速度空前加快，与陈先生一样四处看房的投资客不在少数。
“最近一周来询问商铺的客户大概增加了2成左右”，德盈国际广场的销售人员表示。同样，即将在4、5份开盘的仙林东城汇的销售负责人也表示，“限购后，关注商铺的人一下子多了不少。”
同样，写字楼市场也迎来了春天。凤凰和熙即将在3月份推出200多套写字楼，预计均价为17000元/平米。“预约登记的客户不少，大概在400组左右”，凤凰和熙的销售人员表示，“尤其在南京限购令出台以后，有些客户往往会带着一票朋友过来咨询。”
对比商铺和写字楼物业，酒店式公寓因为总价低，投资客总量最多。在城南蓝岸3G售楼处做咨询的万先生认为，“相比商铺，单身公寓占用的资金量更小，分散置业能降低投资风险。”
国家统计局发布的《2010年全国房地产市场运行情况》报告显示，在住宅调控政策频出的背景下，2010年办公楼和商业营业用房销售面积分别增长21.9%、29.9%，而销售额分别增长31.2%和46.3%，创下近年来最高水平。
“南京细则将二套房首付已经提高至6成，而商业地产首付暂时还只需5成，除此而外，5年期住宅交易契税也是大幅提高”，有业内人士认为，“在一系列新因素的作用下，更多的资金将流向酒店式公寓、商铺以及写字楼，商业地产发展将再度提速。”
出手成本高昂 投资客贸然进入易被套牢
投资客开始转向商业地产这块美味的“蛋糕”，但犹如一把双刃剑，商业地产较高的交易税费以及投资风险，让这块蛋糕不是那么的“好吃”。
华东MALL位于江北大桥北路48号，周边项目密集，客户群庞大。“不用想，这种地方肯定是投资首选，但开发商表示只租不售”，陈先生颇无奈的表示，“投资怎么就那么难？”除此而外，丰盛商汇、南京国际金融中心等投资价值较高的商业地产也是开发商自持。
“由于近年来房地产开发的热点都集中在住宅市场，商业地产的供应并不十分充足，尤其是那些成熟物业，一般投资客更是无法企及”，苏商江北天润城店王经理表示，“因此，投资客只能以‘赌石’的心态，锁定一些潜在市场。”
不仅如此，对于投资者而言，商业地产投资与住宅投资绝对是两码事，其中最为显著的一点就是交易税费的征收。双驰房产仙林分店店长王震宇介绍，“目前商业地产的征税一般分为两个标准：差额的55.6%或者是总额的28.6%。卖方可以根据实际情况，二选一。”
以一套100平米，买入时150万、300万卖出的商业业态为例。交易时，缴纳的税费总额至少要83万。而一套同样标准的住宅，转让时最多也需要缴纳24万元。二者间的差距，一目了然。
“由于交易契税高昂，投资客大多长期持有商业地产，靠‘吃租’为生”，王震宇表示，近年南京城市在快速向外围扩张，确实存在一些潜在的商业地产投资热点，但要因人而异，投资客切不可冒进。同样，合众联恒总经理程鹏(微博)认为，“商业地产投资绝对是门技术活，哪怕相距100米，其价值也可能存在很大的差异，投资客如果不注意甄别，很容易被套牢。”