杭州：一心多点的商业格局逐渐形成

提及杭州的商业聚集区，人们的脑海里首先跳出的，一般会是武林路和湖滨路两大商圈。以杭州大厦、银泰、百大、国大四家商场和武林路为主体的武林商圈，以及解百、元华、西湖时代、利星和湖滨街等共同形成的湖滨商圈，在老杭州人心里扎下了深厚的根基，配以便利的交通、密集的民居、种类繁多的面街店铺，这两个商圈，一直是人气最旺的地方。
    
    　　如今，商业地产的发展正步入一条快速路。大型商业街、创意产业园、城市综合体……这些新兴的商业业态，正一步步迈入我们的视野。
    
    　　商业地产不仅仅指商铺和写字楼
    
    　　它的范畴比你想象的要大得多
    
     　　说起商业地产，大部分人会联想到商铺、写字楼。这个理解是片面的。根据定义，商业地产除这两者外，还包括酒店式公寓、购物中心、商业街、酒店、专业市场等多种形式，用于零售、餐饮、娱乐、健身、休闲等各种经营用途。在经营模式、功能和用途上，商业地产区别于公寓、别墅等住宅形式。
    
     　　商业地产的形式多样，规模也有大有小。规模大的商业地产如销品茂项目，建筑面积可以达到几十万平方米，规模小的商业项目仅几百平方米，甚至更小。规模庞大的商业地产，其经营多采用开发商整体开发，项目统一管理，以收取租金为投资回报的模式。如1989年开业的、当时的世界第一大销品茂――加拿大西埃德蒙顿购物中心和1992年开业的美国第一大销品茂――美国商城，就是超级购物中心的典范。
    
    　　西埃德蒙顿购物中心，总建筑面积530万平方英尺，雇用员工近24000名，它身为购物中心，亦被公认为娱乐中心，拥有超过800间商铺和服务设施，包括9个精彩奇妙的游乐场，一间世界级酒店，种类繁多的专卖店以及100多个餐饮点，可以满足不同年龄层次顾客的各种需求和喜好。而美国商城，共分上下4层，据说能装下两座胡夫金字塔，商城内共有约520家商店，即使只在每家店呆10分钟，转遍所有的店也要86个小时。
    
    　　对于规模较小的商业地产而言，大多数项目依然采取传统模式，在统一经营管理模式下回收租金，但很多小规模商业地产中，公寓、写字楼等项目的底层和各类商业街、商品市场则采用商铺出售、零散经营的模式。
    
    　　杭州的商业地产走过四个发展阶段
    
    　　随着杭州城市规模的不断扩大、城市格局的演变、功能结构的多元化，杭州的商业地产发展也迎来了一个春天：从商场到商街、从商街到商圈，由点到线、由线到面，由单一业态向多元业态发展。这种从自发集聚到政府引导的商业发展，走过了四个阶段。
    
     　　第一阶段――初步发展期(1997年以前)：杭州商业地产的正式起步，要从专业市场说起。1992年至1997年之间，延安路南段建设促进吴山商圈的形成，解百等大型沿路兴起，湖滨、河坊街等街区依托旅游发展兴旺，成为杭州第一批成型的商业项目。这一阶段，属于传统商业发展时期，杭州的商业业态以地摊、社区底部商铺、临街商铺以及中小型超市等初级形态为主，主要充当住宅地产的副产品角色，总体商业体量不大，各商业项目间的联系也比较松散。
    
     　　第二阶段――逐步成长期(1997年-2001年)：1998年，银泰百货开业；1999年，杭州大厦、杭州百货大楼经历调整后重新开业。几大百货公司的相继兴起，标志着以百货为主力商家的武林商圈正式形成。这一阶段商业地产的发展，也直接促成了延安路沿线商业的成熟。
    
     　　第三阶段――快速发展期(2002年-2010年)：湖滨名品街、利星名品广场、解百元华等项目的建立，促进湖滨商圈从依托旅游商业发展向市区高端名品购物和休闲娱乐商圈转型，确立了湖滨商圈作为高档消费集中地的形象。同时，随着杭州大厦的扩容以及银泰百货的扩张、外来的持续进入，杭州的商业地产发展也迎来了一个春天。
    
    　　第四阶段――平稳发展期(2010年以来)：凭借地铁建造，以地铁为契机带来的一系列地铁综合商业体的出现，将进一步巩固区域级商业中心的地位。
    
    　　一心多点的商业格局逐渐形成
    
     　　当前，杭州的商业格局已经呈现出日益鲜明的发展特征。“一心多点”的格局，已经开始向“多心多点”的格局转变，区域消费将成为主流。根据杭州市商业网点规划，未来杭州将会形成一个市级商业中心、三个市级副商业中心、四个区域商业中心以及七条特色街为骨架的商业格局，“一心多点”的格局逐步展现，并具备了向多心化发展的趋势。
    
    　　目前，我们所认知的市级商业中心，仍是由武林商圈、湖滨商圈和吴山商圈共同组成；未来，市级商业中心还将增加钱江新城商圈：2010年4月，杭州万象城正式开业，瞬间就成了杭州“潮人”们钟爱的购物、餐饮、娱乐场所；此外，波浪文化城已经建成，来福士广场也已经动工……钱江新城商圈，将在不久后正式成型。除了上述正在形成的区域商圈外，包括城东庆春、城西翠苑、滨江、城北拱宸桥等板块，都有望在今后几年，成为杭州成熟的区域商业中心。

        　　此外，杭州还将会形成临平副城、下沙副城、萧山江南城三个商业副中心。