中国人民银行发布的《2011年第2季度储户问卷调查报告》显示，在各主要投资方式中，“房地产投资”仍为居民投资首选，其他依次为基金、债券和股票投资。调控持续加码，住宅市场的投资降温，商业地产却似乎走向了黄金时代。对普通投资者来说，因为其在商业运作上有很大的升值空间，因此商铺投资成了更为现实的选择。
在持续升温的商铺投资中，小商铺更是惹人关注。然而，也有部分投资者担心：投资商铺似乎还有不少“附加因素”要考虑，这是否意味着其中不小的风险。
背景 调控衍生出的机遇
据搜房网数据监控中心统计，自限购令出台以后，2011年南京有超过20家新商业项目、100多万平米商业体量待上市。加上一直在开发一批商业综合体、办公写字楼、商铺、酒店式公寓产品将扎堆上市亮相，成为今年商业地产销售的主力军。
在参与调查的2100多名购房者中，有84.7%有意向在今年投资商业地产产品。
最新统计数字表明，南京服务业产值达648.7亿元，年均增长速度为11.5%。乐观的经济表现使得商铺需求仍然保持强劲的势头。据南京蓝风机构提供的数据显示，目前，南京五大商圈商铺中以城中片区价格最高，平均每平米2万-2.5万之间，而江宁区则为1万元每平米左右，最低的为六合，成交价为平均7000块钱左右每平米。南京蓝风房地产投资顾问有限公司综合事业部经理刘洁告诉记者：“一般传统商铺的价格为普通住宅价格的2-3倍左右，由于传统商铺的商业价值比较容易估计，因此在房产限购政策出台以后，传统商铺投资在南京不断发展。”
市场 小商铺和社区商铺活跃
小商铺投资的行情更是被一直看好，一些热衷于商铺投资的中小投资者们将其视作保值增值的极佳选择。
90平米以下小商铺投资起点低
据刘洁介绍，目前选择投资商铺的人越来越多，而小商铺投资起点低，中小型投资者更为青睐90平米以下的小商铺。她还介绍，目前在南京，小商铺的投资价格每平米几千元到几万元不等，一般的商场铺及社区铺，多数为每平米1.5万元左右，位于高档商业区以及有特殊用途的商铺，其投资起点则是每平米2万到3万元不等。
“我总觉得现在投资房产还是有保证的、利润挺不错，所以来这里转转。”在南京鼓楼区的一家商业广场，市民王先生告诉记者。“你瞧，买了商铺后，10年租金总收益能达到100%……”王先生算了算，这个回报高于银行同期利息，如果能跟商户签个长期租约，回报还是很稳的。
“我来这儿，是想跟人合买一个柜台。”市民高女士对记者说，她瞅准了商场大厅过道中间的一处柜台，位置不错，面积也大，买下来要60多万元，这超出了她的“投资预算”。“我想花大约30多万元买一半的柜台。”
社区商铺也受投资者青睐
据了解，随着繁华地段的商铺售价不断走高，其投资风险也开始增大，一些持币观望的投资者就将目光转到社区商铺上。
据新街口南京一家房产公司的房产咨询顾问陈前程介绍，近期社区商铺成交比较活跃，购买者主要用以出租，并对租金收益普遍持乐观态度。
拥有固定的消费群是社区商铺的一大优势，这也决定了它对社区的入住率以及居民的消费能力依赖度较高，因此，人流量集中的成熟社区更受投资者青睐。
轨道交通助推长线投资
与传统商圈相比，河西、宁南等新兴的板块也吸引了众多投资客。张先生今年4月份在宁南的明发商业广场买了一套80多平方米的商铺，单价1万元左右，他告诉记者，买商铺就是为了孩子今后的教育资金。他说，未来火车南站会带来大量的人流，加上轨道交通的便利，收益会比受政策影响的住宅市场更大。
“无论是河西、宁南，或是江宁，商铺热都与轨道交通的完善有相当大的关系。”南京财经大学公管学院胡教授认为，河西万达广场受益于地铁二号线的开通，明发商业广场则受益于火车南站的建设，由此可见，轨道交通对商业地产的影响举足轻重。
嘉业国际购物中心企划部的张少石告诉记者：“嘉业国际的商业房产因为轨道交通的发展以及周边设施建设的跟进，发展势头越来越好，好多投资者看它的升值空间和良好前景。”
提醒 考虑商铺的价值因素
投资商铺，特别是购买尚处于起步阶段的店面是否存在风险？“店铺如果旺不起来，出售也会很成问题。”准备租店铺开连锁超市的邹先生告诉记者。
嘉业国际购物中心企划部的张少石告诉记者：“购买时除了注意产权及相关权益等之外，一定要考虑到商铺的价值因素。比如，周边环境、交通因素、商业氛围、铺面所在位置、经营内容、周边配套等等，都深刻影响着投资的安全性和持续经营的稳定性。嘉业国际的商业地产正是因为地处地铁站旁边，加上奥体周边发展的良好势头，而受到好多投资者的青睐。”
“像万达那边的商业店铺，它的价值不是靠单独门面去估价的，万达属于集中式商业店铺，它的发展状况跟整体商业广场的营销息息相关，因此，还需综合考虑。”天津永嘉商业管理公司、珠江路核心商圈招商负责人朱先生举例道。
朱先生同时提醒投资者：“商业房产的投资回报率是很高，但是相应的它的投资风险也比较大。一定要在投资前做好功课，买商铺作为一种长线投资，人们也需要具备一定的‘养铺心理’。一定要多做实地了解、多学习相关知识，做一个商铺投资明白人。”