“我们的目标是，三年内做到100亿!”近日，杭州滨江房产集团股份有限公司(下称“滨江房产”)董事长戚金兴宣布，滨江房产母公司杭州滨江投资控股有限公司旗下首只地产基金已正式成立，目前正在进行10亿元种子基金的募集，并预计3年后该基金的规模将突破百亿元。
在信贷、IPO、发债、信托等融资渠道纷纷受阻之下，以往在国内略显“边缘化”的房地产私募基金变得空前活跃。目前，包括万科、金地、华润、复地等知名开发商均已试水房地产私募基金，此外，包括世茂股份在内的有意设立房地产私募基金的地产巨头也不在少数。
地产基金空前活跃
根据清科研究中心此前的预计，2011年将是私募房地产基金募资、投资集中发力的一年。数据显示，房地产私募股权投资基金在2010年年内共有10只基金募集到位18.59亿美元。2011年仅第一季度，就有5只房地产基金募集到位9.59亿美元。
二季度之后，市场中依旧有大牌房企不断进入房地产基金领域。除滨江房产外，世茂股份亦在8月5日宣布将以有限合伙形式投资设立私募股权基金上海世茂汇天股权投资合伙企业，基金规模将不超过50亿元，公司参与认缴不超过15亿元。
另有媒体披露，2010年9月份正式启动的星浩资本，其二期也正在筹备中，拟募集资金40亿元。
显然，进入2011年，房地产基金募集进一步提速，且其中多由专业房地产企业参与设立，基金规模逐步扩大。一位业内资深人士表示：“如今市场越来越成熟，分工也越来越细，一些成熟的投资人开始愿意将资金交给专业的团队去管理，这对地产私募基金来说是很大的机会。”
房企的新融资平台?
事实上，目前市场上大部分地产私募基金都是房地产公司设立并投资于自身的项目，从本质上说是房地产开发项目的一个新的资金来源。
以智盈投资2009年募集的第一只人民币房地产私募基金“复地景业基金”为例，该基金采取的是有限合伙制的形式，其中单个LP(Limited Partner，有限合伙人)的出资门槛为800万元人民币。上海智盈股权投资管理有限公司董事总经理董伟海透露，“目前，智盈投资管理的基金达11个亿，其主要投入的是复地开发(智盈的发起人之一)的项目。”
记者发现，复地景业基金当年的募集规模为5.5亿元人民币，也是目前市面上较少地已经有业绩体现的房地产私募基金。从现有的情况看，该基金投资的几个项目均取得了不错的成绩。如该基金于2009年第四季度投资的成都复地雍湖湾项目，在楼市低迷的情况下，其高层住宅、叠拼乃至商铺的去化率都达到97%以上。
与复地景业基金的运作模式不同，滨江控股发起设立私募基金的投资标的将不会与滨江房产的项目发生交集。滨江控股一位高层管理人员表示：“我们的定位不是一个融资平台，我们的钱是市场化运作的，业务方面可能更多的会参与房地产方面的一些股权投资，通过项目开发运营增值的过程去套现。”
机会与资金的矛盾
在调控持续的情况下，房企“不差钱”的时代已经过去，而地产私募基金则迎来一个发展的时代。一方面，市场流动性的紧缺为地产私募基金“大展拳脚”提供了广阔的空间，另一方面，房地产市场整体的低迷也为地产私募基金的发展增添了不少变数。
某基金管理公司高层表示，从下游来说，目前市场低迷，开发商的资金链问题已经成为全国皆知的秘密，地产私募基金有更多的余地去选择优质的项目去投资。“但从基金募集的角度来说，现在并不是好时候。”他坦言，“上半年大量的房地产信托包括民间高利贷大幅抬高了投资者对回报率的期望值，目前地产基金产品的购买需求并不是特别高。”
仲量联行资本市场投资部经理刘裕通曾表示，虽然房地产私募的概念炒作很热，但其实推进速度比较慢，而且很多基金存在无法完成募集目标的问题。
“房地产基金市场的完善需要一段时间。”董伟海表示。对于房地产私募基金在国内发展前景的预期，他认为，越来越多有相当资产规模、更懂资产配置的高净值人士和企业、机构将会选择把钱交给值得信赖的专业基金管理公司来管理，这将是大势所趋，同时也是市场更加成熟的一个标志。