在商用物业中，商铺项目针对一次性付款买家给出的折扣最高，其最高的额外折扣超过10%。而由于现在商铺贷款难，利率普遍上浮30%以上，加上一次性付款折扣加大，按揭买铺的投资成本比一次性付款的投资成本高出40%。
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利率普遍上浮30%
有业内人士透露，在银行内部，商铺向来被评定为房地产市场中风险最高的物业，特别是对一些还没开业或营业情况不佳的商铺项目，为控制放贷风险，银行在审批上向来都更为严格。现在，在银根全面收紧的情况下，虽然没有与住宅一样遭遇“限购、限贷”政策，但商铺市场的贷款申请却日益艰难，而且利率一再升高。
万城商业经营管理公司策划总监吴耀斌表示，现在基本上只有工商银行、建设银行、农业银行和中国银行四大银行能对商业项目批出按揭贷款，其他银行基本都没有额度了。而且商铺项目的贷款利率，现在大多提高到基准利率的1.3倍。“我们有个买家是银行的优质客户，手头上有2亿元资金存在某银行，最近买了一间几百万元的商铺，找到了银行高层，利率也只是申请到基准利率的1.15倍，这已经是一个非常幸运的特例了。”
另外，尽管现在不少商铺项目都称按揭贷款能申请到基准利率1.1倍的优惠，但实际上真正操作起来很难做得到。有银行职员表示，银行放贷额度很有限，商用物业贷款利率上浮10%的很难批，批了放款也很慢，“银行肯定对利率高的贷款先放款，上浮10%的估计半年也放不了款”。该职员还透露，今年年初一些申请了商铺按揭贷款的买家，的确批下来了基准利率1.1倍的优惠，但却半年都没能放款，就是因为银行先把钱放贷给后来以高利率申请贷款的人了。而不少商铺项目也已不隐瞒贷款利率需大幅提高的现实，提醒买家提前做好准备。琶洲3号馆销售人员表示商铺按揭利率要上浮20%；IBOX先达数码港则表示贷款利率视个人情况大多上浮20%-30%。
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按揭买铺成本高40%
美联物业商铺组副总监林泊山也说：“商铺按揭贷款难的情况近两个月特别明显，审批真的越来越慢，特别是对一些还未开业的商铺项目，银行因为对其租金回报没有把握，审批时更为严格，如果不是特别优质的商铺项目，现在都很难申请到贷款。”
因为银行放贷难，商铺项目发展商对一次性付款的买家特别钟情，给出一次性付款方式越来越大的折扣。南泰锦丰小商品城一次性付款购铺有9.6折；琶洲3号馆和富力儿童世界二期等商铺，一次性付款都有9.5折；人民北路的创兴广场，发展商对一次性付款买家给出额外9.4折优惠，如果在3天内付首期款的，还能再打9.5折，加起来相当于打了个8.93折。以前一次性付款和按揭这两种付款方式房价最多相差1%-2%，也就是说一次性付款比按揭最多多个9.8折，但现在折扣差距越来越大。如创兴广场，一个100万元的铺一次性付款能便宜近11万元。
记者算了一下，一个原价100万元的商铺，如果一次性付款买铺有额外9折，而商铺贷款利率达到9%，这样算下来10年期按揭贷款买铺的成本会是一次性付款买铺成本的1.4倍。
写字楼
近八成楼盘有全额付款折扣
与商铺情况相似的是，同样为商用性质的写字楼项目，发展商推出的一次性付款方式折扣也不少。新快报记者调查发现，在调查到的16个在售写字楼项目（含公寓式写字楼）中，有12个项目都有额外的一次性付款折扣优惠，占比近八成，打折幅度从9.9折至9.2折不等。而其余的4个项目中有2个是近期清货推“一口价”单位，没有其他额外折扣了；有1个是未开盘的新项目越秀财富世纪广场，折扣未定；还有1个是一直都没有任何折扣的达镖国际中心。
在有一次性付款额外折扣的写字楼项目中，优惠幅度最高的是南沙的华汇国际广场。该盘日前已在清货，一次性付款折扣高达9.2折，比按揭付款方式多了8%的折扣；优惠幅度较大的还有天河区的银汇大厦和中洲交易中心，近期一次性付款都有额外9.3折；保利克洛维、保利中汇广场和天河数码园等项目，目前一次性付款折扣也高达9.5折。
比商铺贷款行情略好的是，银行对写字楼按揭贷款的审批显然要宽松一些，绝大多数发展商都表示因为与银行有合作协议，所以基本上都能获批到最高五成按揭，不过具体审批额度还是要视申请者个人情况而定。至于贷款利率问题，大多数发展商坦言：“具体还是要看申请者个人的信贷信誉度而定，大多数人申请到的都是基准利率的1.2倍-1.3倍。”据记者了解，目前只有保利系的一些写字楼项目仍明确对买家表示贷款利率只是上浮10%，其他写字楼项目的销售人员都表示能申请到利率上浮10%的可能性非常小。保利世贸E座营销经理说：“我们项目的买家能申请到高贷款成数和低利率，主要还是因为我们选择了更多的合作银行。以前我们最多也就与3家银行签约，现在我们找了5家，让买家一家一家银行去试，东家不行找西家，买家就能选择贷款条件最优惠的银行。”
值得一提的是，目前广州在售的写字楼项目多是公寓式写字楼，公寓式写字楼可以用于居住，租赁活跃，租金回报相对稳定，通常都会被银行评为较优质的物业，因此买家申请贷款相对容易，开发商按揭回款也较快。也因为此，目前写字楼项目的一次性付款优惠幅度没有商铺项目的大。
二手商用物业
小业主对按揭买家说“不”
与一手市场相比，目前二手商用物业市场的贷款情况更为紧张。在天河南一路和珠江新城花城大道一带商铺、写字楼放盘量较大的二手中介店里，不少地产经纪都告诉记者，现在买二手商铺想申请到贷款非常困难，近两个月来几乎没有什么成功获批的案例；写字楼的情况虽然略好一点，但最多也只能申请到房价四成的贷款，而且利率基本都要上浮20%-30%。
天河南一路某地产中介公司余经理说：“我们店最近有不少正佳广场M层的商铺放盘，但业主几乎都要求买家要一次性付款，如果买家要申请按揭的就免谈了。”余经理表示，主要是这两个月绝大多数银行对二手商铺按揭停贷了，“银行觉得商铺的放贷风险比住宅和写字楼高，如果不是在经营中而且租金回报比较高的旺铺，基本都批不到贷款。加上审批流程和放贷时间都很长，商铺业主大多是投资客，都想快点收到钱，所以宁可价格低一点，也要找能一次性付款的买家。”
还有业界人士透露，近期银行贷款越来越紧，市场上各行业资金都紧张，而民间私人拆借的月息已达8%-12%，甚至更高，商铺和写字楼的业主都是对金融市场非常敏感的投资客，等银行审批贷款要那么久，还不如让点价早点套现。如果拖上几个月一来后市不明朗，二来利息也赔进去了。美联物业商铺组副总监林泊山表示，如果买家愿意一次性付款购买商用物业的，通常业主都能让利5%左右，有急需现金周转的，最高甚至能让利达10%。
投资贴士
好物业
才能贷到款
鉴于商用物业贷款审批越来越难，美联物业商铺组副总监林泊山提醒商用物业投资客，平时要注重个人的信贷信誉度，选商铺或写字楼时尽量选择综合质素高、经营状况好的项目，还要做好能一次性付款的准备。具体要注意以下的几个方面：
1.买家出手时最好要做足两手准备，要全面评估如果万一申请不到贷款，自己是否能承担一次性付款的资金压力。另外签买卖合同时一定要先看清楚合同中的相关条款，如果贷款批不下来，退定时买家要承担怎样的违约责任。签合同时要尽量与发展商协商，在合同条款上降低因申请不到贷款而造成的违约责任和违约金，具体违约金是多少也要约定清楚。
2.建议尽可能用一次性付款的方式来购买商用物业，一方面可获得更多的优惠折扣，与业主也有更大的议价空间；另一方面也可免去更多麻烦。
3.银行贷款审批从严，他们更关注项目的质素，除了贷款申请人自己的原因外，通常能获得银行贷款的商业项目综合质素会较高，日后租金回报、升值潜力都会更高，这可以作为投资者选择项目时的一个参考因素。但投资者也不能盲目相信销售人员说可以申请到高贷款成数、低利率贷款的口头承诺，市民购买物业前还是先把物业资料和个人资料交给银行职员初步审核，银行明确可以申请到贷款后才下定金。
4.对商用物业来说，已有租客或经营情况良好的项目通常更容易获得银行贷款，所以如果是准备按揭购买商用物业的，尽量选择带租约出售或已与知名经营管理公司签订了经营管理协议的项目，更容易得到银行青睐。
5.目前银行越来越重视对个人信贷信誉的评估，有长期“有借有还”的良好信贷记录，会成为银行的优质客户，在贷款审批上更容易通过，利率也能更优惠。从来没向银行借过钱或者存过钱的，以及有按揭贷款延期还贷或信用卡延期还款记录的客户，容易被银行卡住。因此投资者一定要留意自己的还贷情况，不要因为一时疏忽少还了几十块钱或者晚了几天还贷，最后申请贷款却批不下来。