9月4日，对于已经进入金九银十的杭州楼市而言，确实是充满波澜的一天。
当日上午，位于下沙东的保利湾天地一次性推出3、4、7、9号楼582套户型在95-140平方米之间的loft酒店式公寓，起步价7280元/平米，均价8900元/平方米的震撼价格，再次震动杭州楼市。相当于6.8折的大幅优惠力度成为了自调控以来，非限购类房产的最大降幅。
对此，保利地产杭州公司相关负责人对记者表示，此次选房是为配合公司推出的“千人增值购”的活动，只要满足千人团购的条件，即可达成单价直降4000元/平方米的结果。而此次活动实际已经有2000余客户报名，公司计划将活动分两期进行。
如此给力的优惠力度，也让保利湾天地再次成为久违的“日光盘”。从现场一位购房者的话语不难解释，保利湾天地受到好评的理由。“湾天地的开盘价格确实令人心动，同时湾天地又是商业项目，不限购不限贷，也更适合刚需按揭付款。”
对此，保利地产杭州公司相关负责人表示，由于客户数量已达到，“千人增值购”的第二批房源即将于9月底或10月初推出，这批房源位于1号楼、10号楼，而户型也以95-140平方米的loft酒店式公寓为主，精装修标准为2500元/平方米。而对于后一批的开盘价格是否会略有上调，对此，保利方面并未明确回应。
可以肯定的是，随着保利湾天地的低价入市，对于下沙板块而言，其引发的连锁反应必然是深远的。至此，一向大盘林立，板块竞争最为激烈的下沙板块再次调整其价值体系已经是箭在弦上的事情。
目前，市场除了密切关注保利湾天地的下一批房源的价格走势之外，众多业内人士也开始紧密关注起主城区类住宅的“库存状元”世茂江滨COSMO。据杭州透明售房网显示，世茂江滨COSMO分别于今年1月22日、28日取得预售许可证，共计推出2176套房源，其中包括部分商铺。业内人士判断，该项目如此高库存，可能由于推盘量过大，位置不是非常好，加上周边湾天地项目的先发制人，未来有关世茂江滨COSMO的价格走向将非常引人关注。“并不排除再次推出比保利湾天地更具诱惑力的价格的可能性。”
业内人士对记者表示，事实上，保利湾天地的火爆程度仅仅只是今年这轮非限购房产火爆情形的一个缩影。“这在以前几乎是不可想象的。”该业内人士称，“以前，因为酒店式公寓等商业类房产因为不能落户，不通煤气等客观限制因素，其作为住宅的使用性其实并不是很强，这也造成商业类的酒店式公寓在杭州一直火不过住宅。而这样多年的现象，似乎在今年得到了彻底改写。”
事实上，无论是第三套房禁购，还是提高二套房首付和利率，针对的都是之前大热的住宅领域，而本轮的调控似乎也并未针对商业地产。据此，在本轮新政，住宅作为一种房地产投资品的属性将逐渐被削淡，与此同时，很显然，真正的投资品商业地产的优势却日益凸显。
政策限制住宅过度消费，业内人士认为，原来准备投入住宅的资金，可能会有相当部分转投到商业地产。而其中，面积比较小的商业地产比如酒店式公寓，因为总价比较低，租金回报比较高等优势，势必受到购房者青睐。
存量激增“抄底”群体若隐若现
从去年调控开始，熟悉杭州房地产市场的人士不难发现，以往在市场中处于配角地位的大量酒店式公寓突然成为了市场中的主角。
保利湾天地仅仅只是近期以来即将亮相市场的众多非限购类住宅产品的一个典型项目。据记者了解，受去年开始的新一轮调控政策影响，众多房地产企业在短短一年不到的时间内，纷纷向市场推出了众多兼具酒店式公寓功能的众多类住宅类产品。
在保利湾天地之前，在非限购类住宅产品中，市场表现明显的为位于下沙金沙湖板块的IBC国际公寓。
在今年五月结束的第十一届杭州最佳人居环境展中，严厉的“双限”调控政策和首付比例、贷款利率纷纷调高的背景下，原本处于“商住倒挂”境地的商业地产反而受到投资者的格外青睐，多达30多个参展项目的规模也占据了整个人居展参展总楼盘的近五分之一，“不限购，不限贷”成为本届人居展上叫得最响的口号。
事实上，至今年1月份起，观察半年以来的成交记录不难发现，商业地产已经一下占据了杭州楼市40%成交比例。
“这样的比例应该是最近几年以来非常罕见的，经过了今年五月份的预热，这些已经亮相市场的类住宅产品，都将会在今年下半年集中推向市场。”
根据置高顾问数据统计数据显示，截至2011年8月24日，杭州主城区的酒店式公寓存量房为7036套，如果按照以往月均去化水平需近14个月。其中，超过三万平方米的存量项目有三个，世茂江滨COSMO最多，1167套，可售面积为6.6万平方米；绿城西溪诚园次之，309套，可售面积3.9万平方米；此外，泰地北上新城554套，总面积3.1万平方米，位列第三。
值得注意的是，从九月份开始的长达两个月的传统“金九银十”的销售旺季中，仍然有一大批包括酒店式公寓在内的商业房产注入市场。根据此前相关机构不完全统计，计划将于九、十月份推盘的酒店式公寓项目就有包括中天西城纪、中铁田逸之星、东方君悦、坤和西溪新天地、和达东东城等在内的多达14个项目。除此之外，还包括了推出二期产品的诸如万银总裁飞行公馆、IBC、美达北城中心等项目。
由此，在目前的市场背景下，一些户型设计合理，地段好总价低的类住宅产品将会在今后的市场中非常具有想象空间。业内人士对记者表示，新一轮调控政策实施以来，对住宅的影响，尤其是高端住宅市场确实造成了不少影响。“目前整体的住宅市场是，刚需群体所喜欢的低总价、低单价、小户型的产品受政策影响较小，但是一些大面积、高总价的高端楼盘其销售力度已经开始呈现明显滞缓趋势。因此自调控以来，不少业内人士都认为商业地产的春天已经来临，而经过长达数月的观望之后，加之非限购类住宅产品的大举促销，在低廉的价格诱惑之下，投资群体自然会选择在此时果断入市。”
留用地项目再受市场关注
出了上述诸如酒店式公寓等受到市场关注的类住宅产品外，同样在今年的楼市中表现颇为明显的则是几年以前一直处于市场边缘地位的众多留用地项目。
早在2009年8月，一份由市国土资源局起草的《关于进一步完善村级集体经济组织留用地出让的补充意见》(以下简称《补充意见》)，经市政府批准正式出台。《补充意见》对留用地项目出让方式、公开出让程序、资金使用与管理等方面作了进一步明确，杭州规范留用地管理再次在全国先行一步。
该《补充意见》明确，凡“留用地货币化”和村级集体经济组织需合作开发的留用地项目用地，一律采取招标、拍卖或挂牌方式公开出让。通过招拍挂方式出让的村集体经济组织与合作方联合开发的项目，村级集体经济组织所占股份应不低于51%。项目建成后，村集体经济组织应持有不低于地上总建筑面积(不含物业用房面积)51%的房产，且不得分割转让和销售；除国家和省、市有特殊规定外，合作方所持有的房产可以按照规划批建的最小产权单元分割转让和销售。
至此，该《补充意见》进一步规范了留用地项目用地前期报批程序、征地拆迁程序、公开出让竞价规则等系列程序。村级集体经济组织需合作开发的留用地项目用地，由各区人民政府(管委会)根据项目所在村的具体情况提出合作开发的挂牌出让条件，经市国土资源局审核后报市政府批准。
业内人士表示，目前杭州大批在建的留用地项目，均规划有酒店式公寓等业态的类住宅产品。其实，最近几年，从You盘时代到禧福汇，市场上对于留用地项目并不陌生。只是在类住宅产品火爆的年份里，包括留用地项目在内的以往被市场边缘的产品，也再次加速了开发进程。对此，业内人士解释，政策规定留用地项目51%股份归村里所有，49%则归于合作持有方，且多为综合办公、商业服务用地，因此不受住宅限购令的约束，在当前市场再度受到购房者的关注。而今后，有关留用地的非限购类住宅的供应量也将逐步提升。
以目前杭州三墩地区最大的留用地项目——丰盛·九玺为例，该项目占地面积52525平方米，总建筑面积约25万平方米（地上建筑面积约18万平方米）。项目由14幢高层组成，是集合了1幢3万平方米高端星级酒店、4幢40-90平方米精装修SOHO办公楼、9幢420平方米大平层行政办公楼以及精品商业街等多功能于一身的城市综合体。而同样颇具代表的还包括也于此前不久动工建设的西城博司项目。据了解，该项目属于罗家村社区，一路之隔紧邻三墩的五里塘生态休闲商务综合体，总建筑面积14.5万平方米，由7幢520平方米的“大平层城市名流公馆”、1幢SOHO公馆、1幢商务酒店和商铺等几大类产品组成。
对于留用地项目领域，作为本土资深房企——中豪房产而言，可谓先行一步。近年来，中豪房产在商业和公建项目上涉猎颇多。陆续开发了中豪·凤起广场、中豪·湘座、中豪·五福天地商业中心以及与滨江房产合作开发的新城时代广场等项目。中豪房产相关负责人称，中豪·阳光国际广场是中豪房产继中豪五福天地商业中心后开发的第二个综合体项目。
中豪控股集团董事长徐国耀对记者透露，10%留用地项目开发建设是中豪房地产品牌建设和产业发展的延续。之前，中豪已经成功开发了中豪·湘座，并正在开发运作总建筑面积为30万平方米的中豪·五福天地商业中心。“在中豪新一轮的《五年战略规划》中，公司将10%留用地的开发，确立为中豪产业发展的重要组成部分，并将加大资金投入，进一步加强和提升留用地项目的建设档次和品位，充分发挥、挖掘、整合留用地项目的价值和资源，走出一条具有中豪特色的开发建设道路。”
调控诱发酒店式公寓一枝独秀
如此市场环境下，面对不断激增的市场存量，究竟怎样的类住宅产品才是现阶段最受投资群体欢迎的项目？
有业内人士表示，类住宅产品一个显著的特征是，项目如果地处近郊区域，其市场关注度就会受到一定程度的降低。就以酒店式公寓为主体的类住宅产品而言，有两类产品将非常受市场关注。首先是户型面积按照住宅去设计的产品，因为兼具了投资和居住功能，所以其项目的市场认可度将会非常高。
其次是拥有稀缺都市资源和景观资源的产品，因为投资风险的降低也会受到不少意向购房群体的关注。“比如此前市场表现颇好的滨江城市之星部分房源，就兼具了上述两种优势。由此可见，地段以及产品仍然是决定类住宅产品市场表现是否出众的两大关键因素。”
来自赢商投资的数据显示，在已经过去的8月份，杭州商业地产整体成交58296.37平方米，同比下降了32.04% ，环比下降了22.51%，楼市淡季，商业市场似乎供需两不旺，成交陷入持续的胶着期。而如此胶着的成绩似乎是大大出乎众多业内人士的意料。
其中商铺市场，在8月份杭州商铺共成交了101套，成交总面积8169.26平方米。同比下降60.13%，环比下降了3.89%；写字楼市场，在8月份，杭州写字楼共成交109套，成交总面积14639.26平方米，同比下降了71.74%，环比下降了63.62%，下降幅度明显，成交量仅高于2011年的二月份和六月份。
值得注意的是，与商铺和写字楼不同的是，酒店式公寓则呈现出一枝独秀的市场表现。8月份，杭州共成交酒店式公寓525套，成交总面积35487.85平方米，同比上升了163.08%，环比上升了33.93%。
对此，赢商投资总经理方芳认为，今年酒店式公寓的热销一般都由房地产政策对住宅产品的调控诱发，住宅产品投资的条件与风险加剧，相对而言，风险较低，收益较稳定、限制条件较宽松的公寓渐渐受到投资客的青睐。“根据我们的统计数据，2009年杭州酒店式公寓整体成交达到3000套，2010年则达到了6233套。而今年，其酒店式公寓的成交量肯定将超过以往。综合最近几年的酒店式公寓成交量中，异地投资客占到了70%。这样的成交增长与酒店式公寓迅速放量不无关系。随着调控政策的深入，根据初步统计，今年杭州的酒店式公寓供应量将突破万套，我们认为，酒店式公寓还将会在今年延续此前两年的火爆增长行情。”
赢商投资认为，同去年相比，今年的商铺市场走势基本与去年同期走势相同，属于在市场预期范围内，目前出台的政策对于商铺市场来说，影响不大。而从全市商铺成交类型来看，社区商铺的投资价值被逐渐放大，主要是目前随着各大居住板块的大量楼盘交付使用以及居民的入住，社区商铺越来越受关注。“对于去年的商铺市场，虽然没有特别大的供应量，但是商铺单价上的上涨幅度还是非常明显。我们认为，从成交上来衡量，今年的商铺成交将会是一个亮丽的行情。”
方芳认为，在写字楼领域，由于最近几年杭州的写字楼市场供应量非常大，今年的整体行情将不如酒店式公寓和商铺火爆，而是将继续延续以往的市场行情。“杭州的写字楼投资市场有一个共性，就是投资客往往只是到了需要的时候才会考虑写字楼投资，这主要是因为其投资门槛相比酒店式公寓和商铺的门槛更高。”尽管酒店式公寓、商铺和写字楼市场相较住宅市场，其行情或许更出色。但是方芳也提醒指出，对于2011年杭州商业地产的整体市场，有一个普遍的共性是政策风险小、投资风险大。但是商业地产是一个非常复杂的房产品，与住宅完全不一样。因此投资者在选择投资时仍需从投资的个案上谨慎评估。