摘要：这是一个看似简单，实则复杂的投资游戏。“稳赚不赔”的承诺背后，有着太多的风险因素。是“一铺旺三代”，还是被深深“套牢”？在限购令背景下，人们纷纷选择“带租约商铺”。然而早在几年前，国家就已经禁止以“售后包租”形式销售商铺。为何禁令之下，这种经销模式经久不衰？另类的地产投资方式，是否能给人们带来预期的收益，背后又隐蔽着怎样的风险？
据辽宁法制报报道 这是一个看似简略，实则庞杂的投资游戏。“稳赚不赔”的承诺当面，有着太多的风险因素。是“一铺旺三代”，仍是被深深“套牢”？
在限购令背景下，人们纷纭抉择“带租约商铺”。然而早在几年前，国度就已经制止以“售后包租”形式销售商铺。为何禁令之下，这种经销模式经久不衰？另类的地产投资方式，是否能给人们带来预期的收益，背地又暗藏着怎么的风险？
有统计数据显示，沈阳今年前8个月的商业地产销售量涌现比拟显明的增幅。公寓、写字楼和商铺网点的成交量增加速度较快。
在“二环内商品房限购”和银行压缩屋宇贷款的局势下，一些手中有些闲钱的沈阳市民选择了购买小面积商铺。而市场供给的那些商铺中，带有“租约合同”的商铺对投资者而言，更具吸引力。开发商也往往会勇敢承诺8%以上的收益率。然而，“带租约商铺”真的有广告中宣传得那么美好吗？记者调查的成果并不乐观。
蒸发的结婚经费
站在沈阳市跟平区一处已经关门的商场楼前，张女士神色黯然，“三楼有间商铺是我的。底本还想靠它多赚些钱，风景色光举办婚礼呢……”作为4年前英勇试水“售后返租商铺”的投资者，张女士为本人总结的教训是“开端太激动，事后太大意”。
4年前，张女士与男友登记结婚。双方家长给他们的结婚经费总共是8万元。“那时正好去房交会凑热闹，看到这个项目，又据说带返租的，就动了心。”张女士回想，当时项目标售楼员说，商场竣工投入应用后，开发商负责整体运营3年，打广告、招商。等到商场经营走上正轨，就把商铺交还给投资者，由投资者决议是自用还是持续往外出租。而且，这3年的房租会以“在总房款中扣除”的方式返给他们。
她和丈夫简直没有迟疑，当场就交了定金，签了合同。就这样，本来盘算用于婚礼的8万元变成了当时还没竣工的商场里的一间小商铺。“我跟老公磋商了，这8万元要是拿来办婚礼，一下子就花光了。我们拿这笔钱投资的话，先等3年，3年之后商场运前进入正轨了，咱们就自己开家小服装店，当前的生活都不用愁了。”
商场竣工后，很快就张灯结彩地开张了。不过张女士没料到，这个广告中明明说是百货商场的项目，里面居然都是些卖菜和卖调料的摊位。不仅如斯，商铺的产权证也迟迟办不下来。因为商场已经正常开业，所以张女士也没有多想，只是耐心期待着3年到期，自己好收回商铺，开梦寐以求的服装店。没想到，3年到期后，她面对的竟然是个室迩人遐，大门紧锁的商场。“婚礼办不了，服装店也开不成了……”张女士觉得，这8万元钱算是打了水漂。
记者在调查中发明，投资商铺却吃了大亏的投资者，并不是张女士一人。刘先生也是购买商铺，却被深深“套牢”的投资者。他购买的商铺目前也是空置状态。“招不到商”是这些商铺成为空壳的重要起因。刘先生购买商铺的开发商固然很负义务地将承诺的5年租金一分钱不差付给了投资者，然而返租期一宣布停止，投资者们就面临了这样的困境。
炽热的“带租约商铺”
自从沈阳参加“商品房限购令雄师”，二环以内的商品房已经成为地产投资者们的镜中花、水中月。转战商业地产，是他们天经地义的选择。适应这种变更，商铺的广告中也充满着“一铺旺三代”、“超高回报率”等等充斥诱惑力的宣传语。
在一处在建商铺销售处，头发斑白的黄女士告诉记者，她是退休老师，手里有些闲钱，想买个商铺做投资。“基金、股票什么的我也弄不清楚，买个铺子切实些。就算自己不开店，租出去也能赚到钱。”
这处在建商铺的卖点就是“带租约商铺”。在销售处，售楼职员也赐与投资者身份前来“征询”的记者细心讲述了“带租约商铺”的利益。“你不必费心商铺能不能租出去，因为有开发商给你兜底呢。你出钱买了商铺之后，开发商会委托管理公司将商铺用于整体租赁经营，按照之前的约定，按期把租金返还给你。”
售楼人员还很有诚意地给记者分析了这种销售方式对投资者和开发商双方的好处，“带租约卖商铺，吸引力强，能让我们疾速回笼资金。对你们来说，每年起码8%的收益，稳赚不赔。现在什么投资能这么保靠？”
记者访问了沈阳多家正在销售的商铺项目，这些项目大都承诺可以带租约销售。有的是开发商将“带租约”直接许诺给投资者，有的是将“带租约”算在给投资者供给的优质物业服务中。这些商铺的销售处都很热烈，每家都能看得手拿广告宣扬单讯问商铺销售细节的投资者。
返租中的“游戏规矩”
“几年前曾经风行过一阵子‘返租商铺’。不过因为涉嫌‘圈钱’，而且闹出不少纠纷，被禁止了。当初的‘带租约商铺’实在是换汤不换药。”房地工业内人士姚女士告诉记者，带租约商铺并不是什么新颖货色。
为什么“返租商铺”会面目全非再次出现？“这种销售方式引诱力大，有市场。”姚女士给出了一个简单的谜底。她告诉记者，按照商业通例，如果是个人经营，商铺开张后需要3到5年能力有回报。而返租或带租约的商铺，回报却是很直接的。所以对于投资者而言，这是很好的投资项目。对开发商而言，这种销售方式也能很快回笼资金，何乐而不为。
“不过，这类商铺的投资风险也不小，相对不是开发商说的‘稳赚不赔’,杭州商铺网。”见识过多个商铺项目输赢沉浮的姚女士告诉记者，在这个返租的“游戏规则”中，想要实现投资者和开发商双赢有个非常主要的前提，那就是商铺能正常经营，获得高租率，实现预期利润。一旦这一点实现不了，大局部的经营风险都将压到投资者身上。
“哪里都不是遍地黄金，开个商铺就会有客人来的处所。”姚女士见过一些开头雄心勃勃，之后却黯然结束的贸易项目,杭州商铺出租，“计划、设计、招商、销售……一个商业名目想要胜利，须要很强的综合经营才能。假如商场整体经营失败，冷冷僻清，投资者还能稳坐家中，耐烦等候那个返租回报吗？”姚女士感到，一旦商场经营呈现问题，当初早已经赚足卖铺钱的开发商完整能够拍拍屁股走人，把烂摊子留给绝不知情的投资者。到那时，除了一楼商铺还能凭借楼层上风吸引一些客流，二层以上的商铺生意很难有起色。
“还有一点，是许多投资商铺的投资者没有想到的。”姚女士剖析道，“即便商场运营正常，返租期到期后，投资者自行出租或自主经营时，因为商场缺少整体运营规划和布局，商场还能像以前那样存在商业竞争力吗？”
“带租约商铺”背后的风险
“我原来想着靠商铺赚钱的，没想到会变成这样。”李女士手中的商铺就是已经到期的“带租约商铺”。当初想着等返租期过了就自己收租金，过“包租婆”的幸福生涯。可事实却并非她设想的那么美妙。姚女士的话在她身上应验了。
李女士一年多前贷款买了一个商铺。她当初看好的商铺所在商场却辜负了她的冀望，只风风火火存在了半年多，就因经营不善倒闭了。租金回报没了下落，银行贷款却还得每月偿还。无奈的李女士只得把商铺廉价租给别人经营。“现在我收的租金只够交物业管理费的。银行贷款压得我喘不过气来……”李女士认为，自己当初的挑选过于轻率了。
“从整体后果来看，商铺投资回报率确切优于住宅投资。不过，其中的变数良多。并不是每个商铺投资回报都能实现高额、稳固的效果。”多年从事经济类诉讼业务的辽宁隆丰律师事务所主任王乃龙律师告诉记者，他曾经代办过多起商铺投资者起诉开发商的案件。“内容都是开发商没有依照商定返还租金，或是由于将项目典质给了银行导致投资者们没法畸形办理房产证。”王乃龙律师表示，除了这些，纠纷内容还包含在建工程无奈定期竣工，经营管理者与投资者之间的租赁协定无法实行。“无论是哪种纠纷，投资者的利益确定是受到侵害的。”
王乃龙分析道，投资商铺风险升高，也与商业项目发展的状况有关。目前的商业项目出现了两极分化的趋势。一方面是高端商业项目盘踞了城市最繁荣的地段，领有最集中的花费人群，收益率极高。而另一方面，中低端商业项目却在交通条件、价格、经营本钱多个方面存在不利因素，经营效果并不幻想。然而，高端商业项目往往都是开发者自营，并没有给商铺投资者以分享利润的空间。而那些商铺投资者可以取舍的中低端商业项目却因为所处条件并不十分有利而存在很大经营风险。
而实际上，用“包租”形式销售商铺，以承诺返还利润为卖点，这里不仅包括极大风险，可能存在以利润为幌子的陷阱。“比方，一套承诺‘售后返租’的商铺，开发商承诺3年内每年返还8%的利润，却又没法保障每年整体经营商铺的利润能大于8%。这时，开发商只要要将商铺的售价进步到原售价的124%，就可能稳赚不赔。所谓的租金回报，只不过是羊毛出在羊身上罢了。”王乃龙为记者算了这样一笔账。
“实际上，‘售后包租’类的商铺销售方式，早已经被认定为违规了。”王乃龙告知记者，2001年6月1日，国务院公布的《商品房销售治理措施》就划定，房地产开发企业不得采用返还销售或变相返本销售的方式销售商品房，房地产开发企业不得采取售后包租，或者变相售后包租的方法销售未竣工商品房。2006年6月，建设部也明白发出风险提醒，全面叫停“售后包租”产权式商铺，指出以“售后包租”或变相“售后包租”情势购置产权式商铺，存在很大的风险隐患，也会给社会带来很多抵触和不安宁因素。“不外，因为这种销售方式存在着宏大吸引力，始终不彻底消散过。”
投资商铺，你筹备好了吗？
在记者对16位沈阳市民进行调查时，9位表示如果手里有闲钱,杭州商铺，会选择购买公寓或商铺。当记者询问是否会选择“带租约商铺”时，8位表示觉得很费心，想试一试；有6位表示风险太大，不敢买；还有2位表示不晓得什么是“带租约商铺”。
在接收考察的市民中倒是有一个广泛的观点：信任商铺的投资回报率远弘远于住宅。
“无论什么投资，都存在着危险。‘稳赚不赔’是不可能的。”房产中介公司置业参谋李先生表现，商铺投资关涉到多个方面，开发商开发，投资者买，经营者经营，多少个方面的好处都需要均衡好，商铺的价值才干够体现。而一旦投资了不好的商铺，即使房钱价钱再廉价也不会有人来租。
因此，投资者需要多方面衡量斟酌。要留神分辨“包租”等利润诱惑的虚实，还要感性看待商铺的地势、人气和远景等，对商铺及周边情形进行深刻懂得和研讨。此外，目前涉足商铺市场的，以工薪阶层的中小投资者为主，多数投资者没有从事过房地产相干行业。因而，中小投资者在进入商铺市场时更要谨严。