“多中心城市”格局初现
纵向观察十年以来杭州商业地产的发展轨迹，不难发现，杭州的商业地产发展正朝着从商场到商街，从商街到商圈，由点到线，由线到面的发展进程。“杭州商业地产十余年的发展历程可以用三个阶段来进行总结与回顾。”赢商投资总经理方芳对此做了总结。
第一阶段——初步发展阶段(1997年以前)：1995年延安路南段建设促进吴山商圈的形成，解百等大型百货沿路兴起，湖滨、河坊街等街区依托旅游发展兴旺。
第二阶段——快速发展阶段(1998年—2001年)：1998年银泰百货开业，1999年杭州大厦、杭州百货大楼扩张，标志着以百货为主力商家的武林商圈的成熟，并促进了延安路沿线商业的成熟。
第三阶段——高速发展阶段(2002年—至今)：湖滨名品街、利星名品广场等项目的建立进一步促进湖滨商圈从依托旅游特产类商业向市区高档名品购物和休闲娱乐商圈转型，确立了湖滨商圈作为高档消费集中地的形象。同时，随着杭州大厦的扩容以及银泰百货的扩张、外来品牌的持续进入，杭州商业格局迎来了诸侯征战的格局。
赢商投资认为，根据目前的发展态势，杭州除了上述正在形成的副城商业中心之外，包括城东、城西、滨江、城北桥西都将成为四个成熟的区域商业中心。“从发展趋势看，一心多点的格局，会逐步向‘多心多点’的格局转变。而‘多心多点’的商业格局也说明区域化消费将成为主流。”
与此同时，随着大批地铁上盖物业以及城市综合体的遍地开花，分布于杭州各区域的综合体项目将成为杭州的又一生活主场。一旦这些项目得以顺利实施，取而代之的必将是多城市中心的格局。
目前，钱江新城已经成为众多商业地产大鳄青睐的宝地。与万象城紧邻的凯德置地开发的杭州来福士广场已经进入全面施工阶段。整个来福士广场总建筑面积39.5万平方米，预计在2014年4月可以整体竣工。同处钱江新城的高德置地广场总建筑面积将达41万平方米，这个包括了写字楼、七星级朱美拉酒店、酒店服务公寓和商业物业等诸多业态的项目也将有望在2014年完工。
传统的市中心除了陆续兴建的地铁上盖物业以外，在未来发力的还将包括六年之前就已经拿地的嘉里中心。此外，国大城市广场的再造以及同样由银泰投资的湖滨名品街二期，将联手形成全新的湖滨商圈。城北，复星系介入开发的杭州新天地，也有望成为又一个次级商务商业中心。而在城西，以杭州城西银泰城为首的一大批城市综合体则依旧来势凶猛，可以预见的是，一个以银泰城为首的城西次级商业中心也即将形成。
由此不难发现，在不久的将来，杭州即将迎来属于自己的“综合体元年”。
城市综合体的银泰思维
在经历了一次又一次的宏观调控之后，历来喜好住宅开发的杭州开发商，终于意识到了商业地产的种种甜头。业内人士对记者表示，这样的表现在从今年的土地市场中就能得到生动的体现。“同时，杭州目前包括EAC、万象城等少数几个近年兴起的城市综合体项目都取得了巨大的成功，无形之中也会让不少企业有深刻体会。”
有业内人士对记者表示，城市综合体绝不是简单地盖一座大商场，再将其拆分去卖那么简单，一个成熟的城市综合体需要对当地的习惯和消费能力，以及如何在此地形成一个商圈进行深入思考。“城市综合体是一个发展趋势，毕竟这个模式带来一些很好的效益”，但是涉足城市综合体需要的经验很重要。可以说，城市综合体其实并不是你想玩就玩的，需要企业拥有足够的抗风险能力，毕竟，城市综合体是一个周转很慢的项目。”
目前，国内对于商业城市综合体的成功案例可谓众多，最广为熟知的除了银泰置地的三大产品线以外，还包括万达集团的万达广场、中粮地产的大悦城、华润新鸿基的万象城、凯德置地的来福士、嘉里建设的嘉里中心、宝龙地产的宝龙城市广场、复星系的东方春天等等，众多项目多年积累所积淀的发展模式可谓各有千秋。
万达自2001年开始进入商业地产领域，提出“先招商，后开发”的“订单商业地产模式”，从根本上解决了长期困扰商业地产开发建设后“招商难”的问题，可以说，万达首创的“订单商业”模式获得了极大成功。
一位长期研究商业地产的人士表示，城市综合体正是万达在地产开发中的核心竞争力。“一个结构合理、功能完善的业态组合，如购物中心、酒店、公寓、高档商务餐饮等，将缩短商业和商务辐射半径，并聚合强大的人气和商机。”
而凯德置地在开发来福士时，则坚持对物业全部持有，通过有效变现以及双基金配置模式。可以说，作为一种成熟的商业地产运作模式，凯德置地已将商业、地产、金融、投资较好地融合在一起，而国内商业地产的运作还远未达到这样的发展水平。凯德模式可资借鉴之处在于：一、全部持有物业的经营思路，只有长期持有才能带来稳定的现金流，为企业长期可持续发展打下坚实基础；二、融资手段的创新，双基金配置的模式可以保证项目的资金链顺畅。
对此，银泰置地相关负责人对记者表示，显而易见的是，银泰城的发展思路是以商业、商务为核心功能进行发展。“这一点，银泰城与万象城比较相似。两者同样对于未来都市商圈、生活圈都将产生巨大影响，也可以从同一角度验证。与此同时，银泰城在商业品牌的选择上，则与中粮大悦城比较接近，我们与大悦城一样，都将采取更为奢华精致的内装修，更加严格筛选主力店，突出更为丰富的主题概念店。”