2011年的杭州楼市落下帷幕，23346套，这是杭州主城区交出的成绩单。跟往年相比，这个数据显然并不好看，仅比2008年的23202套，象征性地多出了144套，仅相当于2009年的35.2%，跟2010年相比，则下滑了35.1%。
这样的成绩对于过惯了好日子的开发商来说，自然是苦不堪言。不过楼市也是几家欢乐几家愁，比如商业地产慢慢提升，渐渐开始与住宅平起平坐。而对于购房者来说，价格的大幅度下滑，使得购房成本大大降低，这显然也是好事。
全年两头热中间冷
2011年1月，杭州楼市还相当闹猛。全月共成交商品房3326套，同比2010年1月上涨117%，甚至创下了5年来新高。据统计，1月30个开盘楼盘中，有18个楼盘销售率在5成以上，12个楼盘销售率超7成。当月成交套数在100套以上的楼盘占到9个。特别值得一提的是，一些高价楼盘还非常畅销。比较典型的如雅戈尔御西湖和大家武林府等，前者以46755元/平方米的价格成交53套，后者以52543元/平方米的价格成交了14套。楼市上演最后疯狂。
此后，2011年2月至4月，受春节传统淡季影响，加上杭州楼市的限购细则刚出台，市场需要一定时间的适应期，所以这段时间的成交都非常低迷。成交最低的3月，仅944套，同比2010年3月下跌51%，预定和成交均创下近5年来新低。4月行情略有回升，但也仅有1369套。
2011年5月，本是传统的销售旺季，又有人居展的集中展示，按照常理该好好发力。根据统计，5月杭城有39个楼盘开盘，不过楼市拿出的成绩单并不好看，仅有9个楼盘销售率在5成以上，整月以2021套的尴尬成交量终结。
2011年6月，在大批新开楼盘超优惠开盘的背景下，杭州楼市基本保持了5月份的热度，整个月成交商品房2063套。
2011年七八月份天气炎热，本就是传统淡季，成交不畅还可以理解。不过此后的九十月份，虽然有40多个楼盘开盘，但成交依旧在2000套上下徘徊，市场期待已久的“金九银十”最后也泡了汤。这种状况一直延续到了11月份。
值得一提的是，到了最后一个月，杭州主城区成交反而有了起色，成交2937套，创下2011年第二名的成绩。究其原因，还是因为临近年底，众开发商为了回笼资金，纷纷加大折扣力度，终于收到了以价换量的效果。
销售来自以价换量
不得不说的是，2011年杭州楼市的成交量，都来自于“壮士断腕式”的降价行为。
政策出台后，首个扛起降价大旗的是下沙金沙湖板块的德信中外公寓。2011年6月底，这个楼盘推出129套房源，却吸引了400多人到现场抢房，人满为患的原因，是中外公寓公布的“起价12980元/平方米，均价14800元/平方米”的价格。而当时，这个区域周边楼盘高层公寓的价格，已经达到了22000元/平方米，多层花园洋房的均价甚至已经达到了29000元/平方米。
此后，“降价才能热销”的定律，开始向其他楼盘蔓延。
2011年11月底，香醍公馆均价5900元/平方米，总价仅50万元，200多套房源遭到千人抢购。尝到甜头的开发商，于12月初趁势又推出了一批房源，总成交率超过90%。
几乎是在同时，华丰板块的田逸之星，折后均价12000元/平方米左右，138套房源竟遭到千余人抢购，一些生怕抢不到房子的购房者甚至漏夜排队。开盘两天，田逸之星首批房源即告售罄。
之后，德信泊林印象推出160多套房源，开盘三个小时内，预定量就达到85%，开发商乘胜追击，再推135套房源。中天西城纪推出38套特价房源，当天预定8成。
同样的楼盘还有名城公馆、吉祥半岛、华盛达阅城等等。
对此，业内人士认为，2011年热销的都是适合刚性需求、性价比超高的楼盘，这种情况将延续到2012年。以价换量换得生存，也必将成为开发商在新年里的首要选择。
商业住宅平分秋色
值得一提的是，在2011年主城区成交的23346套房源中，住宅占了12784套，商业地产10562套，商业地产占到总量的45%，几乎与住宅市场平分了半壁江山。
而在2010年，杭州主城区成交住宅25392套，商业地产10568套，商业地产还不及住宅的1/2；这个数据在成交火爆的2009年更为悬殊，住宅为51462套，商业地产14857套，商业地产只占了总成交量的22.4%，也就是不足1/4。
2011年成交10强榜的榜单上，商业地产占据了4个。其中，保利湾天地、中凯东方红街、世茂江滨Cosmo和中天西城纪等均为商业地产。其中，保利湾天地还以1963套的成交，将其他10强远远甩在后边，稳稳坐定了成交冠军的宝座。其在2011年的杭州楼市引起的轰动，简直可以称得上是一个传奇。
可售房源不断飙升
2011年，对于许多开发商来说，是不断调低销售目标，但又不断认识到完成不了的沮丧过程。可购买意向客户量大幅缩减，竞争日趋激烈，销售不畅导致的一个直接后果就是：杭州楼市这个池子的“水”已经越来越满，且水位还在不断地上涨之中。
根据杭州市透明售房网数据统计，2011年杭州主城区年初的住宅可售房源量和商业可售房源量，分别为13603套和11360套，到了年底，这个数字已经变成27816套和16958套，较年初分别上涨了104.5%和49.3%。由此来看，住宅的去化速度远远跟不上供应速度，而即使是卖得相对比较好的商业地产，存货也已经越来越多。
楼市的月可售房源库存量，也呈现出前少后多的趋势。2011年上半年，楼市还处于浓烈的观望气氛中，看不清行情走向的开发商也不愿意轻举妄动，纷纷延迟了开盘步骤。一直到了九十月份，开发商看政策短时间内不会松动，为了尽早抢占市场，才纷纷加速推盘，所以这两个月的月住宅库存升得比较快，都达到了2000套以上。